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한남뉴타운 재개발 현황과 가격 전망 분석

일일 보고서 2024년 09월 11일
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목차

  1. 요약
  2. 한남뉴타운 개요 및 현재 상황
  3. 한남3구역 재개발 진행 분석
  4. 한남3구역 가격 전망 및 투자 가치
  5. 한남3구역 추가분담금 분석
  6. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울특별시 용산구 한남동에 위치한 한남뉴타운 재개발 현황과 각 구역별 완공 시점 및 예상 가격을 분석합니다. 특히 한남3구역을 중심으로 현재 진행 상황, 건축비 상승에 따른 추가분담금, 각 구역별 가격 차이에 대한 이유를 탐구합니다. 리포트는 주로 한남3구역의 2029년 첫 입주에 대한 기대와 이를 통해 독자가 한남뉴타운의 현재 상황을 이해하여 투자 판단에 유용한 정보를 제공하는 것을 목표로 합니다.

2. 한남뉴타운 개요 및 현재 상황

  • 2-1. 한남뉴타운 위치 및 개요

  • 한남뉴타운은 서울특별시 용산구 한남동에 위치한 부지로, 재개발 지역으로 선정되어 '황제 재개발'이라는 명칭을 얻었습니다. 이 지역은 배산임수의 지리적 특성을 갖추고 있으며, 남산과 한강 조망이 가능하여 향후 거주지로서의 가치를 높이고 있습니다.

  • 2-2. 재개발 진행 현황

  • 한남뉴타운의 재개발 사업은 현재 빠르게 진행되고 있습니다. 특히 한남3구역이 가장 빠른 속도로 추진되고 있으며, 2029년 첫 입주가 예상됩니다. 한남2구역은 2025년부터 이주를 시작하고, 한남4구역과 5구역 역시 각각 사업 진행이 활발하여 시공사 선정 절차가 진행 중입니다. 각 구역의 개발 진척 상황은 자주 변동하고 있으며, 조합원 간의 이해관계와 정부 정책의 변화가 재개발 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

  • 2-3. 구역별 차이와 특징

  • 한남뉴타운의 각 구역은 사업 속도, 입지 조건, 그리고 한강 조망 등에서 차이점을 보입니다. 구역별로 땅 지분 가격은 비슷한 수준을 유지하고 있으나, 사업성에 따라 매출 전망이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 한남4구역은 일반분양 물량이 많고, 한강과 남산 경관을 조망할 수 있는 강점을 가지고 있습니다. 반면, 한남5구역은 하이엔드 주거지로서의 기준이 높은 편입니다. 전반적으로 현재 30평대 아파트의 시세는 약 25억원에 달하고 있으며, 이는 전세 가격이 상대적으로 낮은 것과 대비됩니다.

3. 한남3구역 재개발 진행 분석

  • 3-1. 한남3구역 개요

  • 한남3구역은 서울 용산구 한남동 686번지 일대에 위치하며, 면적은 38만6395㎡입니다. 이 구역에는 총 6006가구가 조성될 예정입니다. 한남3구역은 서울 역대 최대 규모의 재개발 구역 중 하나로, 신속한 사업 추진과 높은 시장 가치를 자랑하고 있습니다.

  • 3-2. 재개발 진행 현황 및 속도

  • 한남3구역의 재개발은 2020년 6월 현대건설이 시공권을 확보한 이후로 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 이주가 2023년 11월에 시작되었으며, 현재까지 약 95%의 이주가 완료되었습니다. 현대건설은 이주가 끝나는 대로 '디에이치 한남' 건설에 착수할 예정입니다. 하지만, 협력업체의 재개발 진행 속도와 내부 협상 등의 변수로 인해 완공 일정이 영향을 받을 수 있습니다.

  • 3-3. 완공 시점 예상

  • 한남3구역의 첫 입주는 2029년으로 예상되고 있습니다. 그러나 현대건설이 한남4구역 정비사업 홍보자료에서 언급한 바와 같이, 3구역의 계획도로를 활용하면 사업 기간을 약 12개월 단축할 수 있다는 점을 고려할 때, 실제 입주 시점은 변경될 가능성도 존재합니다.

4. 한남3구역 가격 전망 및 투자 가치

  • 4-1. 완공 후 예상 가격

  • 한남뉴타운 30평대 아파트의 분양가가 현재 약 25억원에 형성되고 있습니다. 이는 강 건너편 반포 아파트 30평대의 시세가 40억원을 넘는 것을 고려할 때, 상대적으로 매력적인 가격으로 평가됩니다. 또한, 한남뉴타운 각 구역의 땅 지분 가격은 유사한 수준이지만, 구역별로 사업 속도나 입지 조건, 한강 조망 등에 따라 가치 차이가 존재합니다.

  • 4-2. 강남 지역과 비교

  • 한남3구역은 강남 지역과 비교할 때 분양가가 상대적으로 낮은 편입니다. 최근 재개발이 진행 중인 한남뉴타운의 가격 상승은 강남 지역의 고가 아파트와 경쟁할 수 있는 요소가 되고 있으며, 이로 인해 한남3구역의 높은 기대 가치를 반영하고 있습니다. 아울러, 강북 지역으로의 인프라 확장 및 발전이 진행됨에 따라 강남과의 가격 차이는 좁혀질 가능성이 높습니다.

  • 4-3. 가격 상승 요인

  • 한남뉴타운의 가격 상승 요인은 다음과 같습니다: 첫째, 재개발 진행의 속도가 빨라지면서 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 둘째, 전반적인 지역 개발과 인프라 확장으로 인해 입지 가치가 높아지고 있습니다. 셋째, 건축비 상승에 따른 추가분담금 이슈가 조합원 및 투자자들에게 중요한 고려 사항으로 작용하고 있으며, 이러한 차질의 가능성에 대한 우려는 일시적이지 않고 지속적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 한남3구역 추가분담금 분석

  • 5-1. 건축비 상승 요인

  • 한남3구역의 건축비 상승 요인은 현대건설이 한남4구역 정비사업 수주를 위해 한남3구역 내 계획도로를 활용하겠다는 제안을 시사한 것과 관련이 있습니다. 현대건설의 사업 제안에 따르면, 한남3구역 내 도로를 활용할 경우 사업 기간이 12개월 줄어들며, 사업비가 2200억 원, 가구당 분담금은 약 1억9000만원 절감될 수 있다고 하였습니다. 그러나 이는 조합원들에게 사전 협의 없이 진행된 제안으로, 일각에서는 이에 대한 반발이 있었습니다.

  • 5-2. 추가분담금 예상치

  • 현대건설의 사업 제안에 따르면, 한남4구역의 경우 사업비가 약 1조원이 소요될 것으로 예상되며, 조합원당 약 1억9000만원의 추가 분담금이 발생할 것으로 보입니다. 추가 분담금은 현대건설이 한남3구역 내 도로를 이용할 경우 최소 2220억원의 비용을 절감하고, 사업 기간을 단축할 수 있다는 내용과 연관되어 있습니다.

  • 5-3. 조합원 부담 및 대응 방안

  • 한남3구역 조합원들은 현대건설의 제안에 대해 사전 협의 없이 함부로 한남3구역 도로를 활용한 점에 대해 강한 불만을 표출하고 있습니다. 이로 인해 한남3구역 조합원 중 일부는 현대건설 본사에 차량 돌진 사건을 일으키는 등 저항의 뜻을 나타내었습니다. 조합원들은 이러한 상황을 통해 조합의 의견이 무시되는 것에 대해 불만을 가지고 있으며, 앞으로의 대응 방안에 대한 논의가 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 결론

  • 한남뉴타운 재개발은 서울 내 주요 재개발 프로젝트 중 하나로서 매우 중요한 프로젝트입니다. 특히 한남3구역은 빠른 진행 속도로, 2029년 첫 입주가 예상되며 높은 시장 가치가 기대됩니다. 건축비 상승에 따른 추가분담금 문제는 조합원들에게 주요 문제가 되고 있으며, 한남뉴타운 각 구역은 입지 조건과 사업 속도에 따라 다양한 가치 차이가 있습니다. 본 리포트는 한남뉴타운의 현재 상황과 각 구역별 특징을 명확히 이해하도록 도와주며, 향후 투자 결정에 유용한 정보를 제공합니다. 한남뉴타운 재개발의 중요성과 그 미래 가치는 매우 높으며, 향후 강남 지역과의 가격 경쟁력을 다시 한 번 재조명할 필요가 있습니다. 이를 통해 한남3구역과 디에이치 한남이 주거지로서의 우수성을 더욱 부각할 수 있을 것입니다.

7. 용어집

  • 7-1. 한남뉴타운 [재개발 지역]

  • 서울 용산구의 대규모 재개발 지역으로, 한강과 남산 인접 지역에 위치. 고급 주거지로 재개발 중이며 각 구역별로 다양한 특징과 진행 속도를 보임.

  • 7-2. 한남3구역 [재개발 구역]

  • 한남뉴타운의 핵심 재개발 구역으로, 현대건설이 시공을 맡아 6006가구 규모의 아파트를 조성. 2029년 첫 입주 예상.

  • 7-3. 디에이치 한남 [아파트 브랜드]

  • 한남3구역의 고급 브랜드 아파트로서, 입주 후 높은 가격 형성 예상. 한강 조망 및 우수한 입지 조건이 특징.

8. 출처 문서