서울 주요 구별 아파트 매매 및 전세시장 현황 분석: 마포구, 송파구, 서초구, 강남구를 중심으로

1. 요약

• 본 리포트는 서울의 주요 구인 마포구, 송파구, 서초구, 강남구의 아파트 매매 및 전세시장 현황을 분석하고 있습니다. 각 구별로 매매가격 및 전세가격 변동 추이, 신규 아파트 공급 상황, 거래량 변동 등을 다루며, 이를 통해 현재 서울 아파트 시장 전반의 동향을 파악할 수 있습니다. 또한 서울시의 토지거래허가구역 확대 검토와 같은 최근 규제 동향도 포함되어 있습니다. 리포트는 특정 지역인 반포동, 개포동, 잠실동, 아현동 등에서 특히 주목할 만한 가격 변동과 거래활동을 강조합니다.

2. 마포구 아파트 매매시장 분석

• 2-1. 매매가격 상승세

• 마포구 아파트의 매매가격은 최근 상승세를 보이고 있습니다. 서울 전체 집값 상승과 더불어 마포구의 아파트도 상승하고 있으며, 특히 반포동과 개포동 같은 특정 지역에서 매매가격이 두드러지게 상승하고 있습니다.

• 2-2. 신규 아파트 공급 상황

• 마포구 내 신규 아파트 공급은 제한적이며, 이러한 상황은 기존 아파트 가격 상승에 영향을 주고 있습니다. 신규 공급이 적어 수요가 공급을 초과하고 있으며, 이에 따라 가격이 더욱 오름세를 보이고 있습니다.

• 2-3. 거래량 추이

• 마포구의 아파트 거래량은 꾸준한 상승세를 나타내고 있습니다. 매수 심리가 개선되고 있으며, 실제 거래가 매일 증가하고 있습니다. 특히, 최근 시장에서 상승 거래가 잇따르고 있는 것으로 확인됩니다.

3. 송파구 아파트 매매시장 분석

• 3-1. 매매가격 변동

• 서울 송파구의 아파트 매매가격은 최근 0.48% 상승하여 현재의 상승세를 유지하고 있습니다. 이는 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)의 전반적인 집값 상승과 연관이 있습니다. 송파구의 주요 지역인 잠실동과 신천동에서 상승 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 최근 거래된 아파트 중 잠실엘스 전용 84㎡는 26억3000만원에 거래되어 이전 신고가보다 3000만원 상승했습니다.

• 3-2. 주요 거래 단지

• 송파구 내 주요 거래 단지로는 잠실동에 위치한 '잠실엘스'와 '레이크팰리스'가 있습니다. '잠실엘스'의 경우 전용 84㎡가 지난 9일 26억3000만원에 거래되었고, '레이크팰리스'의 전용 116㎡는 5일 28억5000만원에 거래되었습니다. 이외에도 신천동에서의 거래도 증가하는 추세입니다.

• 3-3. 토지거래허가구역 검토

• 송파구는 부동산 시장의 안정화를 위한 노력으로 토지거래허가구역 확대를 검토 중입니다. 이에 대한 영향은 현재의 가격 상승에 미치는 영향을 주목해야 하며, 송파구의 부동산 시장은 안정적인 거래가 이루어지고 있습니다.

4. 서초구 아파트 매매시장 분석

• 4-1. 고가 아파트 집중

• 서초구 아파트 매매시장은 여전히 고가 아파트에 집중되어 있으며, 특히 반포동 지역의 매매가격은 평균 40억 7000만원을 기록하고 있습니다. 이는 서울의 아파트 시장이 ‘강남 3구’(강남구, 서초구, 송파구) 중심으로 가격 상승세가 두드러지고 있음을 나타냅니다. 또한, 반포동, 개포동, 잠실동 등의 특정 지역에서 거래량이 집중되고 있습니다.

• 4-2. 갭투자 비율

• 서초구의 갭투자 비율은 51.6%로, 서울시 전체 평균 39.43%보다 높은 수준을 보이고 있습니다. 이는 고가 아파트 밀집 지역에서의 갭투자 수요가 상대적으로 높음을 시사합니다. 또한, 같은 기간 송파구의 갭투자 비율은 39.4%, 마포구는 41.2%에 달하며, 성동구에도 43.5%로 가파른 상승세를 보였습니다.

• 4-3. 토지거래허가구역 확대 가능성

• 서울시는 현재 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토 중입니다. 이는 특정 지역의 투기 수요를 억제하기 위한 조치로, 토지거래허가구역으로 지정되면 갭투자가 제한되며 실거주 목적의 매매만 가능해집니다. 현재 서초구의 경우 반포동 지역이 주요 관심 대상으로 부각되고 있으며, 이로 인해 가격 상승세가 더욱 가속화될 가능성이 있습니다.

5. 강남구 아파트 매매시장 분석

• 5-1. 매매가격 상승세

• 서울의 아파트 매매가격은 최근 17주 연속으로 상승세를 보였습니다. 강남구에서도 이러한 상승세가 관찰되었으며, 강남광역시와 성동구, 광진구, 마포구에 비해 상대적으로 높은 전셋값 상승률을 기록했던 구역들이 확인되었습니다.

• 5-2. 거래량 및 주요 단지

• 강남구에서는 많은 아파트 거래가 발생하고 있으며, 특히 반포동, 대치동, 개포동 등 주요 단지에서 신고가가 갱신되는 분위기가 감지되고 있습니다. 강남구의 거래는 최근 갭투자 비율이 증가하면서도 실수요 중심의 거래가 많은 편입니다.

• 5-3. 토지거래허가구역 확대 검토

• 서울시는 강남구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 확대를 검토하고 있습니다. 이는 투기를 억제하고 실거주 목적 매매를 촉진하기 위한 조치입니다. 현재 강남구 내의 대치동, 개포동 등 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 확대가 이루어질 경우 갭투자 거래가 제한될 것입니다.

6. 마포구 전세시장 분석

• 6-1. 전세가격 상승 추이

• 서울 전셋값은 0.2% 상승하여 전주(0.19%)보다 상승 폭이 더 커졌습니다. 이러한 상승세는 66주 연속으로 지속되고 있습니다. 특히, 마포구의 전세시장은 아현동과 염리동 신축 단지에서 큰 변동을 보여주고 있으며, 마포구 전체적인 전세가격 추세를 확인할 수 있습니다.

• 6-2. 주요 전세 단지

• 마포구의 전세 단지로는 아현동과 염리동에 위치한 신축 아파트가 있습니다. 이러한 지역에서의 전세는 급격한 상승세를 보이고 있으며, 이는 서울 전체의 전세 시장과 일맥상통하는 양상으로 나타나고 있습니다.

• 6-3. 수요 및 공급 동향

• 서울 집값은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 강북권에 위치한 마포구에서도 특히 호가가 오르면서 관망하는 분위기가 나타나고 있습니다. 부동산원 관계자에 따르면 마포구와 같은 인기 지역의 수요는 지속적으로 증가할 것으로 전망하며, 이는 향후의 전세가격 상승에 영향을 미치는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 송파구 전세시장 분석

• 7-1. 전세가격 변동

• 송파구는 최근 17주 연속으로 전세가격이 상승하는 모습을 보였습니다. 송파구의 전세가격 상승률은 0.62%로, 서울 강남 지역의 다른 구들보다 상대적으로 높은 수치를 기록했습니다. 이는 동남권 중심으로 빠른 속도로 매물 소진이 이루어지면서 나타난 현상입니다.

• 7-2. 주요 전세 거래

• 송파구 잠실동을 중심으로 주요 전세 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히, 반포동이나 개포동과 같은 강남 3구의 특정 지역에서도 전세가격 상승이 가팔라지는 모습을 보이고 있습니다. 한국부동산원은 이 지역에서 거래 분위기가 회복되고 있으며, 일부 단지에서 신고가를 갱신하는 사례가 발생하고 있음을 언급하였습니다.

• 7-3. 수요 증가 요인

• 송파구의 전세 수요 증가 요인은 다양합니다. 우선, 서울 지역 아파트 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있어 인근 지역의 가격 상승 기대심리가 작용하고 있습니다. 또한, 송파구는 대중교통과 문화시설이 잘 갖춰져 있어 주거지로서의 매력을 더욱 높이고 있습니다. 이러한 요소들이 결합되어 송파구 전세 수요 증가에 기여하고 있습니다.

8. 서초구 전세시장 분석

• 8-1. 고가 전세 집중

• 서초구는 고가 전세가 집중된 지역으로, 최근 데이터에 따르면 서초구의 갭투자 비율이 51.6%에 달하여 고가 아파트 시장에서 주요한 현상을 보이고 있습니다. 이는 서초구 지역 내에서 전세를 끼고 아파트를 매입하는 형태의 거래가 활발하게 진행되고 있음을 시사합니다. 같은 기간 송파구의 갭투자 비율은 39.4%, 마포구는 41.2%로 뒤따르고 있습니다.

• 8-2. 전세가율 변동

• 서초구의 전세가율은 과거 대비 증가세를 보이고 있습니다. 이에 따라 전세가격 상승이 지속되고 있으며, 이는 부동산 시장의 전반적인 가격 상승과 맞물려 있습니다. 특히 서초구 내 고가 아파트들이 반포동에 집중되어 있으며, 이 지역의 가격 상승은 더 두드러집니다. 데이터에 따르면 2024년 거래되는 전세가가 상승하고 있어 실거주 목적의 수요가 더욱 확대되는 상황입니다.

• 8-3. 주요 전세 거래 단지

• 서초구에서 주요 전세 거래 단지는 반포동, 서초동, 양재동 등으로 확인됩니다. 반포동은 신축 아파트들이 밀집해 있어 고가 전세가 형성되고 있으며, 이 지역의 전세 거래량은 다른 지역보다 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히 최근 반포동에 신축 대단지의 입주가 몰리면서 전세 가격이 더욱 가파르게 상승하고 있는 것으로 나타났습니다.

9. 강남구 전세시장 분석

• 9-1. 전세가격 상승세

• 강남구의 전세가격은 최근 상승세를 보이고 있으며, 서울 전셋값이 상대적으로 높게 형성되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 강남구의 전세가격 상승률은 0.32%에 달합니다. 이는 서울의 동남권에서 전세상품이 빠르게 매물 소진되고 있으며, 상승 거래가 발생하고 있음을 나타냅니다.

• 9-2. 주요 전세 단지

• 강남구 내 주요 전세 단지로는 반포동과 개포동이 있으며, 이 지역의 전세가 상승이 두드러지고 있습니다. 특히 반포동의 경우 높은 수요를 기록하고 있으며, 해당 지역의 전세가는 지속적인 상승세를 나타내고 있습니다.

• 9-3. 수요 및 공급 현황

• 강남구의 전세시장에서는 높은 수요와 상대적으로 부족한 공급이 영향을 미치고 있습니다. 최근 서울에서 전세수요가 급증함에 따라 강남구 내 아파트들의 전세가격이 눈에 띄게 올라가는 추세입니다. 이에 따라 정부는 부동산 시장의 안정화를 위해 추가적인 규제 방안을 검토하고 있습니다.

10. 부동산 시장 규제 동향

• 10-1. 토지거래허가구역 확대 검토

• 서울시는 강남 3구 및 용산구 전체를 ‘토지거래허가구역’으로 지정하는 방안을 검토하고 있습니다. 이는 신고가가 빈번하게 발생하고 있는 강남 3구와 용산구의 부동산 가격 상승 현상을 억제하기 위한 조치로, 강남구 대치, 개포, 일원, 수서, 자곡동 등의 지역이 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 서초구와 용산구의 해당 지역도 추가적으로 확대될 가능성이 있는 상황입니다.

• 10-2. 갭투자 규제

• 갭투자 비율은 계속해서 높아지고 있으며, 서초구는 51.6%, 강남구는 50.5%, 용산구는 66.5%를 기록했습니다. 이와 함께 송파구와 마포구의 갭투자 비율도 각각 39.4%와 41.2%로 증가하고 있습니다. 이러한 높은 갭투자 비율은 실수요 중심의 매매보다 투자 목적의 거래가 증가하고 있음을 나타냅니다. 갭투자는 가격 차이를 이용해 전세를 끼고 부동산을 매입하는 방식으로, 이는 부동산 시장의 불안정성을 초래할 수 있어 규제가 필요합니다.

• 10-3. 부동산 시장 안정화 방안

• 서울시는 부동산 시장의 안정화를 위해 여러 가지 조치를 고려하고 있으며, 토지거래허가구역 확대를 통해 투기 수요를 억제할 수 있는 방안을 찾아 나가고 있습니다. 기존의 핀셋 규제를 넘어, 강남 3구와 용산구를 일괄적으로 지정함으로써 ‘풍선효과’를 방지하고, 실거주 목적의 매매만 이루어지도록 하여 안정적인 시장 환경을 조성하려고 합니다.

11. 결론

• 본 리포트를 통해 서울 주요 구의 아파트 매매 및 전세시장에 대한 중요한 인사이트를 얻을 수 있었습니다. 마포구, 송파구, 서초구, 강남구 모두 지속적인 매매가격과 전세가격 상승세를 보이고 있으며, 이는 높은 수요와 제한적인 공급에서 기인한 것입니다. 특히 아현동, 잠실동, 반포동, 개포동 등의 특정 지역에서 두드러진 상승세와 거래량 증가가 관찰되었습니다. 서울시는 이러한 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 토지거래허가구역 확대를 검토 중입니다. 이러한 규제 조치가 실질적으로 투기 수요를 억제하고 실거주 중심의 매매를 촉진할 수 있을지 주목할 필요가 있습니다. 향후에는 시장 변화를 지속적으로 모니터링하며, 규제 영향과 시장 동향을 추가적으로 분석하고 데이터를 수집하는 것이 필요합니다.

12. 용어집

• 12-1. 서울특별시 마포구 [지역]

• 마포구는 서울 서북부에 위치한 행정구역으로, 아현동, 염리동, 용강동 등의 지역을 포함하며 최근 아파트 매매 시장과 전세 시장에서 주목받고 있는 지역이다.

• 12-2. 송파구 [지역]

• 송파구는 서울 남동부에 위치한 지역으로, 올림픽 공원 인근 지역을 포함하며 최근 부동산 시장에서 급격한 가격 상승이 관찰되고 있다.

• 12-3. 서초구 [지역]

• 서초구는 서울 남서부에 위치한 지역으로, 반포동을 포함하며 고가 아파트가 밀집된 지역이다. 최근 갭투자 비율이 증가하고 있으며, 부동산 규제의 주요 대상으로 주목받고 있다.

• 12-4. 강남구 [지역]

• 강남구는 서울 남부에 위치한 지역으로, 역삼동, 개포동 등을 포함하며 높은 아파트 매매가와 전세가가 특징이다. 주로 우수한 학군과 편리한 교통으로 인해 인기가 많다.

• 12-5. 토지거래허가구역 [제도]

• 토지거래허가구역은 국토교통부 장관이나 지방자치단체장이 특정 지역을 지정하여 토지 거래를 규제하는 제도이다. 이 제도는 투기를 억제하고 실거주 목적의 매매를 유도하기 위한 목적으로 사용된다.

13. 출처 문서

• “강남도 지역 격차”…노른자위 ‘반포’ 상승률 더 가팔라https://www.seoul.co.kr/news/economy/estate/2024/08/11/20240811500105
• "그때 살 걸 그랬네" 순식간에 3억 뛰었다…'무서운 상승세'https://www.hankyung.com/article/2024082283036
• 전국 아파트 매매가 5주 연속 상승…서울은 17주 연속 올라https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4317721
• 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제2의 마포가 될 겁니다. (🎁인기 아파트 가격 정리본 제공)https://weolbu.com/community/1373981
• 올해 절반 지났는데…동작구 아파트 매매건수, 작년치 넘었다https://m.edaily.co.kr/News/Read?newsId=02555126638956160&mediaCodeNo=257
• “서초·강남·용산 이상징후 떴다”…아파트 매매거래 절반이 갭투자 - MK빌리어드https://mkbn.mk.co.kr/news/economy/11094108
• “서초·강남·용산 이상징후 떴다”…아파트 매매거래 절반이 갭투자https://v.daum.net/v/20240816110303662