Your browser does not support JavaScript!

한국 물류센터 개발 및 투자 전망

일일 보고서 2024년 09월 13일
goover

목차

  1. 요약
  2. 시장 전반의 변화
  3. 투자 전망 및 부동산 가치
  4. 고금리와 시장 동향
  5. 부발 IC 인근 물류센터 개발 전망
  6. 경기도 물류센터 부지 매각 가격 분석
  7. 2024년 물류센터 허가 난 부지 매수 동향
  8. 결론

1. 요약

  • 이 보고서는 한국 물류센터 시장의 현재 상황과 향후 투자 전망을 다룹니다. 코로나19 이후 급성장한 물류센터 시장이 최근 변동성을 겪고 있으며, 수도권 물류센터의 공실률 증가, 투자 감소, 공사 비용 상승 등의 문제에 직면해 있습니다. 보고서는 2024년 상반기 수도권 신규 물류센터 공급량 약 65만 평을 바탕으로 시장 변화를 설명하고, 저온물류센터 수요 부족, 중국 이커머스 기업의 한국 진출 등 구체적인 사례를 통해 물류센터 시장의 현재 상황을 진단합니다. 또한, 부발 IC 인근의 현대 테라타워 CMC 개발 현황과 경기도 물류센터 부지 매각 가격, PF 시장의 경색 등을 분석합니다.

2. 시장 전반의 변화

  • 2-1. 2024년 수도권 물류센터 공급량

  • 2024년 상반기 수도권에는 약 65만 평의 물류센터가 신규 공급되었습니다. 1분기에는 19건(약 31만 평), 2분기에는 13건(약 34만 평)의 신규 공급이 관측되었으며, 전체적으로 2024년 수도권 물류센터 공급량은 약 128만 평에 이를 것으로 예상됩니다. 다만, 불안정한 금융시장 환경과 개별 건물의 준공 지연 가능성으로 인해 최종 공급량은 예상치를 하회할 가능성이 존재합니다.

  • 2-2. 공실률 상승 원인

  • 2024년 2분기 기준, 수도권 물류센터의 공실률은 18%로 증가하고 있습니다. 주된 원인은 신규 물류센터의 대부분이 임차인을 확보하지 못한 채 공급되었고, 그동안 공급된 저온물류센터의 임차인 수급이 원활하지 않기 때문입니다. 또한, 이커머스 기업들 중 쿠팡을 제외한 대부분의 기업이 신규 임차 수요가 주춤하고 있으며, 실적과 체감 경기가 약세를 보이고 있는 상황이 공실률 상승에 기여하고 있습니다.

  • 2-3. 저온 물류센터의 수요 부족

  • 저온물류센터의 공실이 심각한 상황입니다. 많은 저온물류센터가 임차인을 확보하지 못하고 있으며, 이로 인해 일부 저온물류센터는 상온물류센터로의 용도 변경이 진행되고 있습니다. 전반적인 시장의 수요 부족이 저온물류센터의 공실률 상승에 큰 영향을 미치고 있습니다.

3. 투자 전망 및 부동산 가치

  • 3-1. 2024년 물류센터 공급 예상 물량 감소

  • 2024년 물류센터에 대한 공급이 예상보다 감소할 것으로 보입니다. 2024년 건축허가는 98건, 착공은 3건으로 보고되었으며, 완공은 없고 미착공 물류센터가 95건에 달하는 상황입니다. 2021년부터 2023년까지의 현황을 살펴보면, 2021년에는 건축허가 377건, 착공 86건, 완공 180건, 미착공 110건이었고, 2022년에는 각각 530건, 94건, 58건, 378건으로 감소했습니다. 2023년에는 357건의 건축허가가 있었으나, 착공은 14건, 완공은 2건에 그쳐 미착공 물류센터는 341건에 달했습니다. 미착공 물류센터의 규모는 2024년 6월 기준으로 830만 평에 이르며, 사업계획 당시 대비 금리 인상과 공사비 급등이 주요 원인으로 작용하고 있습니다.

  • 3-2. 이커머스 성장과 물류센터의 관계

  • 이커머스의 성장은 물류센터의 수요를 크게 증가시키고 있습니다. 최근 보고서에 따르면, 물류부동산 투자 규모가 2024년 1분기 기준으로 작년 동기 대비 70% 하락한 약 54,918억 원을 기록했습니다. 이 중 순수 물류자산의 투자 규모는 약 3,760억 원 수준에 그쳤습니다. 그러나 이커머스 응답 업체들이 물류센터를 통해 물류 효율성을 높이고 있으며, 새로운 물류센터의 준공이 이커머스 기업의 물류 수요를 충족하는 데 기여하고 있습니다. CBRE의 보고서에 따르면, 일부 임대인은 저온 임차인 유지를 위해 상온시설보다 낮은 임대료를 감내하고 있는 상황입니다.

  • 3-3. 중국 이커머스 기업의 한국 진출

  • 중국 이커머스 기업이 한국 시장에 본격적으로 진출하고 있습니다. 이러한 진출은 한국 내 물류센터의 수요를 더욱 이끌어낼 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 최근에는 중국의 주요 기업들이 한국 내 물류 거점 강화를 위해 공격적인 투자 및 파트너십을 모색하고 있으며, 이는 한국 물류센터의 경쟁력을 높이는 데 기여하고 있습니다. 이러한 변화는 한국 물류센터의 부동산 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4. 고금리와 시장 동향

  • 4-1. 금리 인상이 물류센터 개발에 미치는 영향

  • 고금리는 물류센터의 개발과 투자에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 자금조달 비용의 증가로 인해 신규 물류센터 프로젝트에 대한 추진이 어려워지고 있으며, 이러한 상황은 특히 자산운용사와 시행사들에게 큰 부담이 되고 있습니다.

  • 4-2. 공사비 급등과 수익성 저하

  • 최근 건축자재 가격의 폭등으로 인해 물류센터의 공사비가 급상승하였습니다. 예를 들어, 상온 물류센터의 경우 3.3㎡(평)당 공사비가 410만 원까지 치솟았으며, 이는 2020년 상반기의 210만~220만 원에서 두 배 가까이 뛴 것입니다. 이러한 공사비 상승으로 인해 물류센터의 수익성이 저하되고, 부동산 투자 업체들은 신규 물류센터 공급에 대한 신중한 접근을 하고 있습니다.

  • 4-3. PF 시장의 경색 문제

  • PF(프로젝트 파이낸싱) 시장이 경색되면서 물류센터 개발이 더욱 위축되고 있습니다. 특히, 과거에 부지를 미리 사두고 인허가를 받은 경우를 제외하면, 신규 물류센터 프로젝트를 추진하는 것은 거의 불가능할 정도로 시장 상황이 악화되었습니다. 건축허가를 받아 놓고도 착공하지 못한 물류센터 부지가 증가하고 있으며, 이는 향후 물류센터 공급의 위축으로 이어질 가능성이 높습니다.

5. 부발 IC 인근 물류센터 개발 전망

  • 5-1. 부발 IC 인근 교통 인프라

  • 부발 IC 인근은 현대 테라타워 CMC가 위치하는 지역으로, 뛰어난 교통 인프라가 특징입니다. 이 지역은 지하철 1호선 오산역과 인접해 있으며, 향후 오산IC 진입도로가 새롭게 조성될 계획으로 있어 교통 접근성이 더욱 향상될 전망입니다. 경부고속도로, 동부대로, 1번국도, 제2순환고속도로와 같은 주요 도로망이 있어 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다. 특히 인근으로 필봉터널이 개통될 경우 동탄2신도시 및 수원 중심부와의 접근성이 개선되어 물류 비용 절감의 효과를 기대할 수 있습니다.

  • 5-2. 현대 테라타워 CMC 개발 현황

  • 현대 테라타워 CMC는 경기도 오산시 가수동에 위치하며, 지하 2층~지상 29층 규모로 두 개의 지식산업센터 동과 지하 2층~지상 17층 규모의 기숙사동, 지하 1층~지상 10층 규모의 물류센터동으로 구성되어 있습니다. 총 사업 면적은 35만 7,637㎡에 달하며, 이 지식산업센터는 제조형 섹션과 오피스형 섹션으로 구분되어 있습니다. 또한, 다양한 특화시설이 설계되어 있어 입주자들에게 다양한 편의 시설을 제공합니다.

  • 5-3. 부발 IC 인근 물류 수요 예측

  • 부발 IC 인근 물류센터의 수요는 이커머스의 성장과 함께 증가할 것으로 예측됩니다. 특히, 수도권 물류 부동산 시장에서는 2024년 상반기 동안 총 65만 평의 물류센터가 신규 공급된 것으로 나타났으며, 이 중 상당 부분이 남부 권역에서 차지하고 있습니다. 그러나 2024년 2분기 기준으로 수도권 물류센터의 공실률은 18.0%에 달하고, 서부 권역의 경우 25.4%로 가장 큰 상승폭을 보이고 있어 물류센터 시장의 냉각세가 우려되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 현대 테라타워 CMC와 같은 우수한 입지 조건을 갖춘 시설은 장기적인 관점에서 수요가 증가할 가능성이 높습니다.

6. 경기도 물류센터 부지 매각 가격 분석

  • 6-1. 경기도 허가 난 물류센터 부지 가격

  • 경기도에서 물류센터 부지의 가격은 지역별로 차별화되어 있습니다. 특히, 수도권 내 A급 물류센터는 수요가 높은 반면, 일부 지역은 공실률이 증가하여 가격 하락세를 보이고 있습니다. 2024년 1분기 기준, 물류부동산 투자 규모는 전년 대비 70% 하락하여 약 5918억원을 기록하였습니다.

  • 6-2. 위치와 접근성에 따른 가격 차이

  • 물류센터 위치와 접근성은 매각 가격에 상당한 영향을 미칩니다. 경기도 안성과 평택 등 남부권과 인천, 김포 등 서부권은 물류센터 거래가 활발하게 이루어지며, 이러한 지역의 접근성과 인프라 구축이 가격 상승 요인으로 작용하고 있습니다.

  • 6-3. 시장 동향과 공실률

  • 2024년 1분기 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 증가 추세에 있으며, 저온 시설을 포함한 신규 자산 공급이 이어지고 있습니다. 특히, 물류센터 전체 공실률 증가로 인해 신규 수요가 줄어드는 현상이 나타나고 있으며, 이는 물류센터의 투자가 감소하는 주요 요인으로 분석되고 있습니다.

7. 2024년 물류센터 허가 난 부지 매수 동향

  • 7-1. 주요 매수 기업

  • 쿠팡은 물류센터 투자에서 주요 임차인 및 주주로 참여하였으며, 이지스자산운용은 물류센터 개발 및 운영에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 최근 이지스자산운용은 평택 물류센터에 대한 선매각을 완료하였습니다.

  • 7-2. PF 대출 문제와 매각 사례

  • 부동산 개발업계 관계자의 의견에 따르면, PF대출로 인해 시행사들이 자본금을 요구받고 있으며, 이로 인해 물류센터 신규 추진이 어려워진 상황입니다. 이미 건축허가를 받은 물류센터 부지에서도 이자 비용 상승으로 사업성이 떨어져 착공을 하지 못한 경우가 많아지고 있습니다.

  • 7-3. 새로운 물류센터 공급 예측

  • 2022년에는 1752만 661㎡(약 530만 평)의 물류센터 건축허가가 있었으나, 2023년에는 1180만 1653㎡(약 357만 평)로 감소하였고, 2024년 상반기에는 323만 9669㎡(약 98만 평)로 더욱 축소되었습니다. 이러한 상황은 물류센터 공급 위축을 초래할 것으로 예상되고 있습니다.

8. 결론

  • 한국 물류센터 시장은 현재 공실률 증가와 고금리, 공사비용 상승이라는 불안정한 요소들로 인해 도전적인 환경에 놓여 있지만, 이커머스의 성장으로 인한 물류센터 수요 증가가 예상되는 상황입니다. 현대 테라타워 CMC와 같은 프로젝트와 부발 IC 인근 지역의 교통 인프라 개선은 장기적으로 시장 회복에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 또한, 중국 이커머스 기업의 한국 진출은 물류센터 수요를 더욱 촉진할 전망입니다. 리포트는 이러한 변화가 물류센터 시장의 장기적 투자 가치를 높일 것으로 예측하며, 지속적인 시장 감시와 분석의 필요성을 강조합니다. 주요 한계로는 금융시장 불안정성과 공사비 증가를 들 수 있으며, 이러한 문제를 해결하기 위해 자산운용사와 시행사의 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 향후 이커머스 성장과 교통 인프라의 발전에 따라 한국 물류센터 시장은 회복과 성장이 예상됩니다.

9. 용어집

  • 9-1. 현대 테라타워 CMC [지식산업센터]

  • 현대 테라타워 CMC는 오산 옛 LG이노텍 부지에 개발 중인 대규모 지식산업센터입니다. 이 프로젝트는 교통 인프라와 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 물류센터의 수요를 증대시킬 것으로 보입니다.

  • 9-2. 부발 IC [교통거점]

  • 부발 IC는 수도권에 위치한 교통거점으로, 인근 지역 물류센터 개발의 중심지로 떠오르고 있습니다. 교통망이 잘 발달되어 있어 물류 이동의 효율성을 높이는 데 기여하고 있습니다.

  • 9-3. L이커머스 기업 [이커머스 회사]

  • 이커머스 시장의 급속한 성장으로 인해 물류센터에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 특히 중국 이커머스 기업이 한국 시장에 진출하면서 물류센터 투자 확대가 예상됩니다.

10. 출처 문서