반포와 토지거래허가제 집값 영향

1. 요약

• 이 리포트는 서울 강남구 내의 특정 지역들(잠실, 삼성, 대치, 청담)이 토지거래허가제로 인해 반포 지역과 어떤 형태의 집값 변화를 겪었는지에 대하여 분석한 내용을 담고 있습니다. 특히, 토지거래허가제가 지정된 지역들과 그렇지 않은 지역 간의 집값 차이를 비교하고, 결과로 인한 형평성 논란을 제기합니다. 핵심적으로, 규제가 실제로 집값을 억제하는 데 효과가 있었는지, 또 반포 지역에는 어떤 영향을 미쳤는지를 다각도로 검토하였습니다. 예를 들어, 토지거래허가구역 지정된 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 집값이 꾸준히 상승하면서 본래 규제의 목적이 달성되지 않은 반면, 반포 지역은 집값 상승을 경험했습니다.

2. 토지거래허가제 개요 및 지정 목적

• 2-1. 토지거래허가제의 개념 및 목적

• 토지거래허가제는 특정 지역 내에서의 토지 거래를 허가받도록 규제하는 제도입니다. 이 제도의 목적은 주택 매수자를 최대한 줄여 집값 상승을 억제하는 것입니다. 매수자는 2년 동안 실거주 의무가 있으며, 이로 인해 매매와 임대가 제한됩니다. 또한, 전세를 끼고 주택을 사는 일명 '갭투자'도 불가능합니다. 목적대로 이용하지 않는 경우, 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다.

• 2-2. 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 토지거래허가구역 지정 배경

• 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역은 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 그러나 이 제도가 본래 목적을 살리지 못하고 있다는 지적이 제기되고 있습니다. 이들 지역에서는 신고가가 속출하고 있으며, 2023년 6월 3일에는 청담동 청담자이 전용 82㎡ 타입이 32억9000만 원에 거래되어 최고가를 기록했습니다. 종전 최고가는 2023년 11월의 30억7000만 원이었다고 합니다. 또한, 이 제도에 대한 형평성 논란이 지속적으로 일어나고 있으며, 서초구는 강남 3구에 해당하지만 토지거래허가구역에 묶이지 않는 문제가 지적되고 있습니다. 결과적으로, 토지거래허가구역지정 여부는 반포권역과 대치, 삼성, 청담, 잠실 간의 집값 격차를 10억 원 이상으로 벌리는 결과를 초래하고 있습니다. 정부는 이와 관련하여 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동의 토지거래허가구역 지정 조치를 1년 더 연장하였습니다.

3. 토지거래허가제의 규제 내용과 적용

• 3-1. 실거주 의무와 임대 제한

• 매수자는 2년 동안 실거주 의무가 생기며, 이로 인해 매매와 임대가 제한됩니다. 또한 전세를 끼고 주택을 구매하는 일명 ‘갭투자’도 금지됩니다.

• 3-2. 이행강제금 부과 및 갭투자 제한

• 주택을 목적대로 이용하지 않는 경우, 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 이로 인해 매수자들은 보다 엄격한 규제를 받으며, 토지 거래에 있어 제한을 받게 됩니다.

• 3-3. 서초구 반포 지역의 예외적 상황

• 서초구 반포권역은 토지거래허가구역에 포함되지 않았습니다. 이로 인해 해당 지역의 집값은 상대적으로 상승 속도가 제한적이며, 반포동의 최근 3개월간 평균 매매가는 36억200만 원으로, 이웃 대치동 29억6400만 원, 삼성동 25억1100만 원, 청담동 24억2000만 원, 잠실동 24억100만 원과 비교하여 가격 격차가 10억 원 이상 발생하고 있습니다.

4. 집값 변화 및 시장 반응

• 4-1. 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 집값 상승 현황

• 토지거래허가구역으로 지정된 강남구의 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역에서 집값이 지속적으로 상승하고 있습니다. 2023년 6월 3일, 청담동 청담자이 전용 82㎡ 타입은 32억9000만 원에 거래되며 최고가를 경신했습니다. 이는 종전 최고가인 30억7000만 원보다 2억2000만 원 상승한 수치입니다. 이러한 상황은 토지거래허가제가 본래의 목적인 집값 억제 효과를 나타내지 못하고 있음을 나타냅니다.

• 4-2. 반포 지역의 집값 상승과 형평성 논란

• 반포 지역의 집값은 최근 3개월 기준으로 평균 36억200만 원으로 측정되었습니다. 이는 대치동(29억6400만 원), 삼성동(25억1100만 원), 청담동(24억2000만 원), 잠실동(24억100만 원)과 비교할 때 상당히 높은 수치입니다. 토지거래허가구역 지정 여부가 이들 지역 간 집값 차이를 10억 원 이상으로 확대하였다는 점에서 형평성 논란이 제기되고 있습니다. 특히, 서초구가 강남 3구에 포함됨에도 불구하고 허가구역에서 제외되어 이러한 불균형이 더욱 부각되고 있습니다.

• 4-3. 규제 연장의 배경과 향후 전망

• 2023년 6월 13일, 서울시는 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 토지거래허가구역 지정을 1년 더 연장하기로 결정했습니다. 이 결정은 최근 서울 내 아파트 가격의 급속한 회복세와 강남 3구의 회복률이 특히 높은 수준이라는 점에 기초하고 있습니다. 정부는 이러한 규제가 해제될 경우 집값이 더욱 상승할 위험이 있다고 판단하고 있는 상황입니다.

5. 반포 지역 현장 분석

• 5-1. 반포동 래미안 원펜타스 현장 조사

• 2024년 6월 10일부터 서울 서초구 반포동 래미안 원펜타스 조합원 입주가 시작되었습니다. 이로 인해 단지 내에서 이사 후 생활을 시작한 주민들을 목격할 수 있었습니다. 토지거래허가제가 도입된 강남 3구(잠실, 삼성, 대치, 청담)와의 연관성을 분석하기 위해 현장 분위기를 조사하였습니다.

• 5-2. 조합원 입주와 초기 반응

• 조합원들은 입주 초기 긍정적인 반응을 보이고 있으며, 반포동의 집값 상승에 대한 불만도 나타나고 있습니다. 반포동의 최근 3개월간 평균 매매가는 36억200만 원이며, 이는 대치동의 29억6400만 원, 삼성동의 25억1100만 원, 청담동의 24억2000만 원, 잠실동의 24억100만 원과 비교했을 때 상대적으로 높은 수준입니다. 그러나 반포 주변 지역의 집값 상승 속도가 느린 현상에 대해 일부 조합원들은 불만을 토로하고 있습니다.

6. 결론

• 본 리포트에서 주요 발견 사항은 토지거래허가제가 특정 지역 집값 억제라는 본래 목적을 달성하지 못했다는 점입니다. 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역에서는 오히려 집값이 상승하며 규제의 실효성에 의문이 제기되었고, 반포동 래미안 원펜타스 등 반포 지역은 이러한 규제에서 자유로워 집값이 상대적으로 더 많이 상승하는 반사이익을 얻었습니다. 이는 정부가 계획한 균형 잡힌 부동산 시장 유지를 어렵게 만드는 요소입니다. 향후, 이러한 불균형을 해소하기 위한 정부의 추가적인 정책 보완이 필요하며, 더 나아가 규제의 실효성을 높이기 위한 심도 있는 연구와 조사가 요구됩니다. 실질적인 집값 안정화를 위해서 추가 규제의 도입이나 기존 규제의 보완이 더욱 필요할 것입니다.

7. 용어집

• 7-1. 토지거래허가제 [규제 정책]

• 토지거래허가제는 특정 지역에서 토지나 주택 거래 시 사전에 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이 제도는 투기 수요를 억제하고 집값 상승을 막기 위해 도입되었습니다. 허가 지역 내에서 무분별한 부동산 투자를 막기 위해 여러 제한 사항이 적용됩니다.

• 7-2. 반포동 래미안 원펜타스 [아파트 단지]

• 반포동 래미안 원펜타스는 서울 서초구 반포동에 위치한 고급 아파트 단지로, 최근 조합원 입주가 시작되었습니다. 반포 지역은 토지거래허가구역이 아니어서, 토지거래허가제에 따른 규제를 받지 않고 있습니다.

8. 출처 문서

• ‘잠·삼·대·청’(잠실, 삼성, 대치, 청담) 묶은 토허제가 반포 독주시대 열었다https://shindonga.donga.com/home/article/03/13/5069158/1
• ‘잠·삼·대·청’(잠실, 삼성, 대치, 청담) 묶은 토허제가 반포 독주시대 열었다https://shindonga.donga.com/List/article/all/13/5069158/1
• ‘잠·삼·대·청’(잠실, 삼성, 대치, 청담) 묶은 토허제가 반포 독주시대 열었다https://shindonga.donga.com/economy/article/all/13/5069158/1