월계동 모아타운 사업성 분석

1. 요약

• 본 리포트는 서울시가 추진하는 모아타운 사업의 일환으로 월계동 534번지의 사업성을 분석하고자 합니다. 모아타운 사업의 기본 개요부터 지역적 특성, 주민 갈등, 그리고 현재 진행 상황 및 사례를 통해 월계동 534번지 모아타운 사업의 가능성과 문제점을 평가합니다. 이를 통해 사업의 성공 가능성을 예측하고, 필요한 개선 방안을 모색합니다. 월계동은 노후화된 주거지역으로, 주민들이 겪는 불편을 해소하기 위한 환경 개선의 요구가 큽니다. 그러나 주민 간 갈등과 투기 세력 유입 등의 문제로 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다. 서울시는 모아타운 사업 활성화를 위해 다양한 인센티브를 제공하고 있으며, 이에 대한 정책적 지원과 개선 방안도 지속해서 마련하고 있습니다.

2. 모아타운 사업 개요

• 2-1. 모아타운의 정의와 목적

• 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대규모 아파트 단지로 개발하는 주택 정비 사업입니다. 이 사업은 노후·불량 주거환경 개선 및 원활한 주택공급을 위해 마련되었으며, 소규모주택정비 관리지역을 활용해 빈집 및 소규모주택 정비를 추진합니다. 모아타운으로 지정되면 서울시로부터 용도지역 상향, 층수 및 용적률 완화 등의 인센티브가 제공됩니다.

• 2-2. 사업 추진 체계

• 모아타운 사업은 자치구가 먼저 관리계획을 수립한 후, 토지등소유자들이 노후도 및 주민동의율 등 조건을 충족하여 조합을 설립하고 사업을 추진하는 방식입니다. 현재 모아타운의 대상지는 총 86곳이며, 이 중 관리계획 승인을 받은 곳은 38곳, 관리계획 수립 중인 곳은 40곳입니다. 모아타운 추진에 따른 여러 혜택에도 불구하고, 주민 갈등 및 부동산 투기세력 유입 등으로 인해 사업이 지연되는 경우가 많습니다.

• 2-3. 주요 인센티브와 혜택

• 모아타운 사업은 용도지역 상향, 용적률 완화, 관리처분인가 등 일부 인허가 절차의 통합 심의를 통한 사업 기간 단축 등의 인센티브를 제공합니다. 하지만 새 아파트를 받기 위해서는 큰 분담금 부담이 있을 수 있으며, 주민 간의 갈등과 투기 세력의 유입이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 송파구의 경우 모아타운 시행 시 최대 10억의 분담금을 부담해야 한다는 주민들의 우려로 인해 시위가 있었던 사례도 있습니다.

3. 월계동 534번지 현황 및 문제점

• 3-1. 지역적 특성

• 월계동은 노후화된 주거지역으로, 주거 환경이 열악하며, 이로 인해 주민들이 겪는 불편이 많습니다. 예를 들어, 반지하 주택의 비율이 높아(약 81%)로 주택 밀집 지역에서 고질적인 주차난과 열악한 기반시설 문제가 지속되고 있습니다. 주민들은 환경 개선을 강하게 요구하고 있으며, 이 지역 내 모아타운 사업은 이러한 요구를 해결하고자 하는 일환으로 추진되고 있습니다.

• 3-2. 현재 주거 환경

• 현재 월계동 534번지는 노후 주택과 열악한 인프라가 문제로 지적되고 있습니다. 모아타운 대상 지역인 중랑구 면목3·8동에서는 전체 주택의 약 82.7%가 낡은 단독주택과 다가구주택 형태로 이루어져 있으며, 주민들은 이런 주거 환경으로 인해 불편을 겪고 있는 상황입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 모아타운 사업은 노후 및 불량 주거환경 개선과 주택 공급을 목표로 하고 있습니다.

• 3-3. 주민 동의율과 갈등 요소

• 주민 동의율과 갈등 요소는 모아타운 사업에서 중요한 변수로 작용하고 있습니다. 최근 모아타운 추진 지역에서 갈등이 심화되고 있으며, 일부 지역에서는 찬반으로 나뉜 주민 갈등과 부동산 투기세력의 유입으로 사업이 지연되거나 중단되는 사례가 발생하고 있습니다. 예를 들어, 서초구 양재2동 및 강남구 개포2동에서는 각기 다른 비율의 주민 반대 의견이 존재하여 모아타운 사업 추진이 제동에 걸린 상황입니다. 이러한 갈등은 사업 진행의 큰 걸림돌로 작용하고 있습니다.

4. 모아타운 사업 활성화 현황

• 4-1. 서울시 모아타운 대상지 현황

• 서울시는 모아타운 공공관리 사업 대상지 공모를 통해 총 37개 사업구역이 신청되었습니다. 이 중 20구역은 최종 동의율이 확보된 상태이며, 동의율 10% 이상만 확보된 구역은 11월 20일까지 동의율을 높여야만 선정위원회 심사가 가능합니다. 선정된 사업구역은 공공기관과 협력을 통해 사업면적 확대, 임대주택 기부채납 비율 완화, 저리 융자지원 등 다양한 혜택을 지원받게 됩니다.

• 4-2. 다른 지역의 사례 연구

• 중랑구에서는 '면목동 모아주택' 4ㆍ6구역이 사업시행계획 심의를 통과하여 총 1,919세대의 대단지로 탈바꿈할 예정입니다. 이는 노후된 다세대·다가구 주택으로 인한 주차난과 열악한 기반 시설 문제를 해결하기 위한 노력의 일환입니다. 이 사업은 녹지 공간과 주차 공간 부족 문제를 해결하고, 고질적인 주민 불편을 개선하는데 기여할 예정입니다.

• 4-3. 문제점 및 개선 방안

• 서울시는 모아타운 사업이 투기 세력 유입과 일반 재개발정비사업보다 사업성이 떨어진다는 비판을 받고 있습니다. 이에 서울시의회는 '모아타운의 활성화 촉진을 위한 제도개선 방안 연구' 용역을 발주하였으며, 사업 시행 과정에서 나타날 수 있는 여러 문제점을 예방하고, 주민 간의 갈등을 줄이기 위한 가능한 방안을 모색하고 있습니다. 서울시는 모아타운 내 '골목길 쪼개기' 투기행위에 대한 경고와 함께, 주민들의 참여와 관심을 당부하고 있습니다.

5. 주민 갈등 및 해결 방안

• 5-1. 주민 동의율과 갈등 사례

• 서울시에서 진행 중인 모아타운 사업은 주민 갈등이 심각한 상황입니다. 특히 서초구 양재2동과 강남구 개포2동에서는 주민 반대 의견이 토지 면적의 30%에서 60% 이상에 달하는 등 갈등이 심화되었습니다. 서울시는 이로 인해 해당 지역을 모아타운으로 선정하지 않았습니다. 또한, 중랑구 면목3·8동에서도 주민들은 고질적인 주차난과 열악한 기반시설로 불편을 겪고 있으며, 낡은 주택이 밀집한 이 지역의 경우 주민 동의가 확보되었으나, 개발 과정에서 투기 세력이 개입해 갈등이 발생했습니다.

• 5-2. 투기 세력의 문제점

• 모아타운 사업에서는 투기 세력의 유입이 주요 문제로 지적되고 있습니다. 중랑구 면목3·8동에서는 한 업체가 사유지를 매입하고 8명이 지분 쪼개기 방식을 통해 거래하는 투기 의혹이 제기되었습니다. 이로 인해 주민 간의 신뢰가 흔들리며 사업 추진에 차질을 빚고 있습니다. 서울시는 투기 세력이 개입한 지역은 모아타운 사업에서 제외하겠다는 방침을 세우고 있으며, 이로 인해 여러 지역에서 사업이 지연되고 있습니다.

• 5-3. 법적 및 정책적 대응 방안

• 서울시는 모아타운 사업의 공공성과 사업성을 조화롭게 제시하기 위한 법적 및 정책적 대응 방안을 모색하고 있습니다. 최근 서울시의회는 '서울시 모아타운의 활성화 촉진을 위한 제도개선 방안 연구' 용역을 발주하며 현행 제도의 문제점을 개선하고자 하고 있습니다. 또한, 주민 동의율을 높이고, 투기 세력을 차단하기 위한 실질적인 용적률 인센티브와 규제 완화 관련 정책을 마련할 계획입니다. 이를 통해 사업의 활성화를 도모하고 주민 갈등을 완화하려는 노력이 이어질 것입니다.

6. 향후 전망 및 결론

• 6-1. 사업 성공 가능성

• 서울시가 추진하는 모아타운 사업은 과거 몇 년 간 서울 내 신축 아파트 공급이 부족하다는 전망과 맞물려 활기를 띄고 있습니다. 특히, 서울 주택 준공 물량이 전년 동월 대비 72.8% 줄어들면서 최근 신축 선호 현상이 커지고 있는 상황입니다. 이에 따라 많은 주민들이 모아타운 사업에 긍정적인 시각을 갖게 되고 있습니다.

• 6-2. 필요한 추가 조치 및 고려 사항

• 모아타운 사업은 노후 저층 주거지를 정비하여 새로운 아파트 단지를 형성하는 것을 목표로 하고 있지만, 주민 간의 갈등과 투기 세력의 유입 등의 문제점이 존재합니다. 특히, 분담금에 대한 부담이 크고, 동의율이 낮아 사업 추진이 지연되고 있습니다. 이에 따라 서울시는 모아타운 사업을 주민 제안 방식으로 전환하여 문제를 해결하고 있습니다. 이 과정에서 토지소유자의 동의 기준이 50%에서 60%로 변경되었으며, 주민 요청 시 권리 산정 기준일을 앞당겼습니다.

7. 결론

• 본 리포트는 월계동 534번지 모아타운 사업의 성공 가능성 및 문제점을 심도 있게 분석하였습니다. 모아타운 사업은 노후 주택의 개선과 새 주택 공급이라는 중요한 목표를 가지고 추진되고 있으나, 다양한 이해관계와 주민 갈등, 투기 세력 유입 등의 문제로 여러 과제를 안고 있습니다. 특히, 주민 동의의 확보와 투기 세력 차단이 중요한 요소로 작용하며, 이를 해결하기 위한 법적, 정책적 대응이 필요합니다. 나아가 제도 개선 및 지속적인 모니터링을 통해 사업의 활성화를 도모해야 할 것입니다. 부디 이 리포트가 월계동 534번지 모아타운 사업 추진에 실질적인 도움이 되길 바랍니다.

8. 용어집

• 8-1. 모아타운 [사업]

• 모아타운은 서울시가 추진하는 소규모 주택 정비 사업으로, 대규모 재개발이 힘든 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대규모 아파트 단지로 개발하는 모델입니다. 이는 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'에 따라 운영되며, 럭셔리 아파트 대신 상대적으로 저렴한 가격으로 주택 공급을 목표로 하고 있습니다.

• 8-2. 월계동 534번지 [지역]

• 서울시 노원구에 위치한 월계동 534번지는 모아타운 사업의 대상지 중 한 곳으로, 주택 노후화와 열악한 주거환경으로 인해 정비가 필요한 지역입니다.

• 8-3. 서울시의회 [기관]

• 서울시의회는 모아타운 사업의 정책 수립 및 제도 개선을 담당하는 주요 기관으로, 모아타운의 활성화를 위한 연구 용역을 발주하는 등 다양한 지원 활동을 수행하고 있습니다.

9. 출처 문서

• 서울 모아타운 공공관리 대상지 공모에 총 37구역 신청https://www.newsis.com/view/NISX20240920_0002893571
• 얼죽신 열풍 이정도였어?…지지부진 모아타운도 돌아간다[부동산360]https://n.news.naver.com/article/016/0002363697
• “지연되고 엎어지고”…서울시 ‘모아타운’ 활성화 방안 찾는다https://dailian.co.kr/news/view/1381062/
• 말많고 탈많은 모아타운…개선방안 찾나https://m.edaily.co.kr/News/Read?newsId=03247206638953536&mediaCodeNo=257
• '주민 갈등·투기 세력' 서울 양재·개포 모아타운 추진 제동https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2024051309560002913
• 중랑구, ‘면목동 모아주택’ 2곳 추가 통합심의 통과! 총 1,919세대 대단지로 탈바꿈해http://www.sisanews.kr/news/articleView.html?idxno=109676
• “지연되고 엎어지고”…서울시 ‘모아타운’ 활성화 방안 찾는다https://www.dailian.co.kr/news/view/1381062