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공인중개사와 부동산 시장 현황에 대한 심층 분석 보고서

일일 보고서 2024년 08월 19일
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목차

  1. 요약
  2. 공인중개사 현황 및 문제점
  3. 전세사기 예방 및 대응 방안
  4. 서울 아파트 시장 동향
  5. 무자격 공인중개사 문제와 대응
  6. 부동산 중개 서비스를 이용한 투자 전략
  7. 결론

1. 요약

  • 이 보고서는 한국 부동산 시장과 공인중개사의 현황을 종합적으로 분석하여, 주요 문제점과 그에 따른 대응 방안을 다룹니다. 주요 내용으로는 공인중개사의 과다 공급과 이에 따른 시험 제도 개편 요구, 전세사기 예방을 위한 부동산 안심QR계약서 도입, 서울 아파트 가격 상승에 따른 시장 동향, 무자격 공인중개사 문제와 그에 따른 대응 방안 등이 포함됩니다. 이를 통해 부동산 중개 서비스의 개선 방안을 제시하고, 투자자들이 효과적인 투자 전략을 세울 수 있도록 돕습니다.

2. 공인중개사 현황 및 문제점

  • 2-1. 공인중개사 과다 공급 문제

  • 현행 상대평가 방식인 공인중개사 시험 제도를 절대평가로 바꾸어야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다. 한국공인중개사협회에 따르면, 2023년 6월 기준 전국 부동산 중개 사무소의 신규 개업은 총 744건으로, 전달 대비 16.3%, 전년 동기 대비 23.1% 감소한 수치입니다. 공인중개사 월별 개폐업 현황을 집계한 2015년 이후로 가장 적은 수치입니다. 지난해 제34회 공인중개사 2차 시험의 응시자는 20만 59명이었고, 그 중 1만 5157명이 합격했습니다. 이는 대한민국 경제활동인구의 약 54.7명당 1명이 공인중개사 자격증을 보유한 것으로, 이 수치는 세무사나 공인회계사와 비교했을 때 파격적입니다. 이에 따라 절대평가 방식의 문제점이 지적되며 공인중개사 시험 제도의 개편이 요구되고 있습니다.

  • 2-2. 공인중개사 시험 제도 개편 요구

  • 업계 불황에도 불구하고 매년 새로운 공인중개사가 많이 유입되면서 조절이 필요하다는 목소리가 증가하고 있습니다. 예를 들면, 지난해 세무사 시험의 합격자는 718명, 공인회계사는 1100명에 불과했습니다. 그러나 공인중개사 자격증은 별도의 응시 자격 제한이 없어 과다한 공급이 문제가 되고 있습니다. 이에 공인중개사 시험 방식을 절대평가에서 상대평가로 바꾸고, 선발 인원 예고제를 도입하는 등 실효적인 제도 개선이 필요하다는 의견이 대두되고 있습니다.

  • 2-3. 공인중개사와 전세사기 연관성

  • 공인중개사 과다 공급의 결과로 일부 공인중개사가 전세 사기에 연루되는 사례가 발생하고 있습니다. 예를 들어, 공인중개사 A 씨는 거래가 줄고 폐업이 늘었지만 매해 새로운 공인중개사가 만 명 이상씩 유입되는 현 상황에서, 신규 공인중개사가 일감을 찾지 못해 전세 사기에 가담하는 경우가 발생한다고 설명했습니다. 이는 정부의 자격증 남발 탓으로 보이며, 세무사나 공인회계사와 달리 공인중개사의 수가 너무 많다는 문제를 지적하고 있습니다.

3. 전세사기 예방 및 대응 방안

  • 3-1. 부동산 안심QR계약서 도입

  • 서울 강서구는 전국 최초로 전세 사기 예방에 대한 정보를 담은 '부동산 안심QR계약서'를 마련했습니다. 이는 임대차 계약 시 필수 확인 사항 등을 단계별로 안내하는 QR코드를 포함한 임대차 계약서입니다. QR코드를 스캔하면 전세 계약 핵심 체크리스트, 주의 사항 동영상, 계약서 작성 시 단계별 필수 확인 사항 등을 볼 수 있습니다. 이번 도입은 강서구가 임대차 계약 시 필요한 중요 정보를 임차인들에게 손쉽게 제공하기 위함입니다. 강서구청은 앞으로도 올바른 부동산 중개 문화 정착을 위해 노력할 것을 밝혔습니다.

  • 3-2. 공인중개사 연수교육 및 지도점검

  • 합천군은 전세사기 및 불법 중개대상물 표시광고 등 부동산 거래 사고를 예방하기 위해 부동산중개업소에 대한 지도·점검과 함께 ‘공인중개사법 시행령’ 개정 관련 교육을 실시했습니다. 군은 공제 가입 여부, 계약서 작성 상태, 중개대상물 확인설명서 등 거래 내역을 면밀히 점검하고 불법 중개 행위가 있었는지 확인해 이를 근절하기 위한 조치를 취했습니다. 또한, 최근 개정된 ‘공인중개사법 시행령’의 주요 내용을 서면과 방문 교육을 통해 지역 내 공인중개사사무소에 알려 교육을 수행했습니다. 김윤철 군수는 이러한 조치들이 군민의 재산권 보호와 투명하고 건전한 부동산 중개질서 확립에 기여할 것이라고 강조했습니다.

  • 3-3. 부동산 법령 개정 및 임대차 확인사항 추가

  • 최근 개정된 ‘공인중개사법 시행령’에 따라 주거용 중개대상물 확인설명서에 임대차 확인사항과 관리비 관련 정보 항목이 추가되었습니다. 구체적으로는 확정일자 부여 현황, 임대인 세금 체납 여부, 임대 보증금 정보가 새롭게 포함되었으며, 경비실 유무, 관리 주체, 세부 사항 등 관리비 관련 정보도 추가되었습니다. 또한, 부동산 중개업 부적격 종사자에 대한 전수조사를 통해 등록된 모든 부동산 중개업 종사자들의 결격 사유와 범죄 경력을 행정정보공동이용 시스템을 활용하여 철저히 확인하고 있습니다. 이러한 법령 개정은 부동산 거래의 투명성과 안전성을 높이기 위해 시행되고 있습니다.

4. 서울 아파트 시장 동향

  • 4-1. 강남4구 및 마용성 아파트 가격 상승

  • 최근 3개월 간 서울 아파트 값 상승을 주도하는 지역은 강남4구(송파·강남·서초·강동구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)으로 나타났습니다. 이 기간 동안 서울 지역에서 전고점을 뛰어넘어 신고가를 기록한 건수는 1418건이었으며, 그 중 절반 이상인 720건이 강남4구와 마용성 지역에서 발생했습니다. 특히 용산 한남동의 초고가 단지인 '나인원한남'은 매매가가 200억원을 넘어서며 신고가를 기록했습니다. 강남4구에서는 서초구가 178건으로 가장 많은 신고가를 기록했고, 강남구가 171건, 송파구가 79건, 강동구가 74건을 기록했습니다. 마·용·성 지역에서도 마포구 80건, 용산구 74건, 성동구 64건으로 높은 기록을 나타냈습니다.

  • 4-2. 매수세 증가와 그 영향

  • 서울 주요 입지 아파트의 가격 상승은 최근 실수요 매수세가 빠르게 회복되며 나타났습니다. 잠실의 '엘스', '리센츠', '트리지움' 아파트 단지는 전고점을 돌파할 준비 중이며, 한국부동산원이 발표한 데이터에 따르면 7월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매수급지수는 102.8로 23주 연속 상승 흐름을 보였습니다. 매매수급지수는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 기준선인 100보다 높을수록 살려는 사람이 많다는 의미입니다. 이는 강남과 강북 지역의 매매수급지수에서도 확인되며, 각각 103.2와 102.4를 기록하였습니다.

  • 4-3. 지역별 부동산 시장 양극화

  • 서울 아파트 시장에서도 지역별 양극화가 심화되고 있습니다. 강남 4구와 마·용·성은 아파트 거래가 활발하게 이루어지고 있는 반면, 노원구, 도봉구, 강북구 등 일부 외곽 지역에서는 거래가 저조한 모습을 보이고 있습니다. 세종시와 같이 지방 도시의 경우, 아파트 값이 하락하고 있는 반면, 서울의 아파트 값은 상승하고 있어 서울과 지방 간의 양극화도 심해지고 있습니다. 세종시의 경우 상반기 아파트 값이 4.85% 하락한 반면, 같은 기간 서울의 아파트 값은 0.55% 상승했습니다.

5. 무자격 공인중개사 문제와 대응

  • 5-1. 모바일 공인중개사 자격증명 서비스 도입

  • 서울시는 전국 최초로 스마트폰 앱을 통해 공인중개사의 자격 여부를 확인할 수 있는 '모바일 공인중개사 자격증명' 서비스를 2024년 8월 19일부터 시행한다고 발표했습니다. 이 서비스는 중개업 종사자가 스마트폰을 통해 본인 인증을 완료하면 자격증명 조회와 확인이 가능하도록 제공됩니다. 해당 서비스는 블록체인 기반의 '서울지갑' 앱을 활용하여 국토교통부의 부동산중개업·공인중개사 자격관리 시스템(K-Geo 플랫폼)과 실시간으로 연계됩니다. 이를 통해 중개업 종사자의 자격증명(대표, 소속·직위, 이름·사진 등)과 중개사무소 등록 사항(사무소 명칭, 영업 여부, 개설일 등)을 쉽게 확인할 수 있습니다. 중개의뢰인이 자격인증을 요구하면 중개업 종사자가 서울지갑 앱을 통해 본인 인증 후 자격증명 화면을 제출하게 됩니다. 이번 서비스 도입을 통해 무자격·무등록자의 부동산 중개행위를 예방하고, 부동산 거래 과정의 투명성을 향상시킬 것으로 기대됩니다.

  • 5-2. 서울시의 부동산 거래 투명성 강화 방안

  • 서울시는 무자격 공인중개사 문제를 해결하고 부동산 거래의 투명성을 강화하기 위해 다양한 방안을 마련해 시행 중입니다. 그동안 무자격·무등록자의 부동산 중개행위로 인해 발생한 피해를 최소화하기 위해 공인중개사의 자격 여부를 명찰제와 입구 부착 등의 방법을 통해 고지하도록 했으나, 실효성에 대한 지적이 많았습니다. 이에 서울시는 2024년 8월 19일부터 '모바일 공인중개사 자격증명' 서비스를 도입하여 중개업 종사자가 자격을 증명할 수 있도록 했습니다. 이 밖에도 중개보조원의 신분 고지 의무가 법제화되는 등의 조치가 취해졌습니다. 서울시 도시공간본부장은 이 서비스를 통해 무자격·무등록자의 중개행위를 사전에 차단하여 전세 사기 등 피해를 예방하고, 신뢰할 수 있는 부동산 거래 환경을 조성하는 데 기여할 것이라고 밝혔습니다.

6. 부동산 중개 서비스를 이용한 투자 전략

  • 6-1. 부동산 중개 플랫폼 활용

  • 부동산 중개 플랫폼은 다양한 유형의 부동산 매물을 손쉽게 찾고 비교할 수 있는 도구로서 중요한 역할을 합니다. 주요 부동산 중개 플랫폼인 직방은 매매, 전·월세 등을 위한 매물 정보를 제공하며, 빅데이터 및 3D 투어 등을 통해 사용자에게 더 나은 중개 경험을 제공하고 있습니다. 직방은 인공지능과 머신러닝 기술을 활용하여 정확하고 객관적인 시세 정보를 제공하며, 이를 통해 사용자가 신뢰할 수 있는 정보에 기반한 의사 결정을 내릴 수 있도록 돕고 있습니다.

  • 6-2. 부동산 시세 사이트 비교와 활용

  • 다양한 부동산 시세 사이트를 활용하여 시장 정보를 수집하고 분석함으로써 부동산 투자의 효율성을 높일 수 있습니다. 예를 들어, 부동산플래닛은 매달 전국 다양한 유형의 부동산에 대한 실거래가 및 시세 정보를 제공하며, 직방은 자체 모델링을 통해 산출한 시세 정보를 제공하여 투자의 정확성을 높이고 있습니다. 이러한 시세 사이트는 머신러닝 모델을 이용해 시세와 실제 거래 금액 간의 차이를 분석하여 적중도가 높습니다. 매물을 등록하고 조회할 수 있는 통합적인 기능, 다양한 통계 정보, 뉴스 등도 제공하여 종합적인 부동산 정보를 얻을 수 있습니다.

7. 결론

  • 본 보고서는 한국 부동산 시장에서 나타나는 주요 문제점과 그에 대한 다양한 해결 방안을 종합적으로 분석했습니다. 공인중개사의 과다 공급 문제는 절대평가에서 상대평가로의 시험 제도 개편을 요구하는 결과로 이어졌으며, 전세사기를 예방하기 위한 부동산 안심QR계약서와 같은 기술 도입 사례가 소개되었습니다. 서울 아파트 시장의 경우, 강남4구와 마용성 지역을 중심으로 매수세가 증가하고 있으며, 이는 거래 양극화 문제를 더욱 심화시키고 있습니다. 또한, 무자격 공인중개사의 문제는 서울지갑 앱을 통한 자격증명 서비스 도입으로 해결될 전망입니다. 이 보고서에서 제시된 다양한 분석과 해결 방안들은 향후 부동산 시장의 투명성과 안전성을 높이는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 특히, 부동산 중개 플랫폼과 시세 사이트의 활용은 투자자들에게 신뢰할 수 있는 정보를 제공하여 효율적인 투자 전략을 지원할 것입니다.

8. 용어집

  • 8-1. 공인중개사 [직업]

  • 부동산 거래에서 중개 업무를 수행하는 전문 자격을 갖춘 개인. 최근 과다 공급 문제와 전세사기 연루 가능성 등이 주요 이슈로 다뤄지고 있으며, 이를 해결하기 위한 제도적 개편과 기술 도입이 논의되고 있다.

  • 8-2. 부동산 안심QR계약서 [기술]

  • 서울 강서구에서 도입한 시스템으로, 임차인이 전세 계약 시 필요한 중요한 정보를 QR코드를 통해 쉽게 접근할 수 있게 하는 계약서. 전세사기 예방에 크게 기여할 것으로 기대되고 있다.

  • 8-3. 서울지갑 앱 [기술]

  • 서울시가 부동산 거래의 신뢰성을 높이기 위해 도입한 블록체인 기반의 모바일 앱. 공인중개사의 자격증명 조회 기능을 통해 무자격 중개 행위를 사전에 차단하고, 부동산 거래의 투명성을 강화한다.

9. 출처 문서