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2023년 한국 상업용 부동산 시장 동향 분석

일일 보고서 2024년 08월 03일
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목차

  1. 요약
  2. 코람코자산신탁의 신용등급 분석
  3. CBRE 코리아의 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스
  4. 2023년 2분기 상업용 부동산 투자 동향
  5. 해외 투자 동향과 실패 사례
  6. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 2023년 한국 상업용 부동산 시장의 주요 동향과 변화를 분석한 자료입니다. 코람코자산신탁은 나이스신용평가로부터 'A, 안정적' 신용등급을 획득하며 7년 연속 최상위권 신용등급을 유지하고 있습니다. 이를 통해 부동산신탁업계 전반의 신용등급이 하락하는 상황에서도 꾸준한 성과를 보였습니다. CBRE 코리아는 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스를 출시하여 국내외 메디컬 시장에서의 입지를 강화했습니다. 2023년 2분기 상업용 부동산 투자 규모는 전 분기 대비 12% 감소했으며, 오피스 거래 부진이 주요 원인으로 작용했습니다. 한편, 호텔 및 물류 자산 거래는 증가했습니다. 주요 해외 투자 실패 사례로는 한국 기관 투자자들이 미국 상업용 부동산 투자에서 대규모 손실을 본 것 등이 언급되었습니다.

2. 코람코자산신탁의 신용등급 분석

  • 2-1. 나이스신용평가로부터 신용등급 'A, 안정적' 획득

  • 2024년 8월 4일, 코람코자산신탁은 나이스신용평가로부터 기업신용등급 'A, 안정적'과 기업어음 등급 'A2'를 획득했습니다. 이는 7년 연속으로 동종업계 최상위권 신용등급을 유지한 결과입니다. 이는 최근 부동산신탁업계 전체에서 신용등급이 하락하는 상황 속에서 의미 있는 성과로 평가됩니다. 나이스신용평가는 코람코자산신탁이 리츠 부문에서 우수한 시장 지위를 유지하고 있으며, 리츠 매각과 운용보수 증가로 인해 수익성이 개선되었다고 밝혔습니다. 또한, 차입부채 상환으로 인한 자본적정성 지표가 크게 개선되어 관련 재무부담이 완화되었다고 평가했습니다.

  • 2-2. 7년 연속 최상위권 신용등급 유지

  • 코람코자산신탁은 7년 연속으로 기업신용등급 'A, 안정적'을 유지하고 있습니다. 이는 부동산금융업계 전반에서 신용등급이 하락하는 가운데 거둔 성과입니다. 2023년 상반기에만 KB부동산신탁과 한국토지신탁을 포함한 부동산신탁사들의 신용등급이 일제히 하향 조정되었지만, 코람코자산신탁은 이러한 상황에서 꾸준히 신용등급을 유지해 왔습니다. 이는 안정적인 재무구조와 수익성 개선 덕분에 가능한 성과입니다.

  • 2-3. 차입형토지신탁 비중 축소 및 포트폴리오 조정

  • 코람코자산신탁은 급격한 기준금리 상승기 초입부터 리스크가 큰 차입형사업과 책임준공형사업을 수주하지 않기로 결정하였습니다. 대신 신탁 재건축 및 재개발 등 정비사업 수주 비중을 증가시키고, 리츠와 부동산펀드를 통해 상업용 부동산 투자를 강화하는 등 발 빠르게 포트폴리오를 조정하였습니다. 이러한 전략의 결과, 2023년에는 역삼동 아크플레이스를 미국계 운용사 블랙스톤으로부터 7920억 원에 매입하고, 광화문 케이스퀘어시티를 퍼시픽자산운용에 약 3100억 원에 매각하며 약 500억 원의 차액을 실현하였습니다. 또한, 더에셋강남의 매각 입찰을 진행해 국내 상업용 부동산 거래사상 최고가 거래가 예상되고 있습니다.

3. CBRE 코리아의 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스

  • 3-1. 메디컬 특화 서비스의 런칭

  • CBRE 코리아는 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스를 새롭게 선보였습니다. CBRE 코리아는 글로벌 시장에서 클리블랜드 클리닉, 스탠퍼드 대학 메디컬 센터, 예일 뉴헤이븐 헬스 등의 세계적인 의료기관을 대상으로 메디컬 상업용 부동산 서비스를 제공한 경험을 바탕으로 국내 시장에 진출했습니다. CBRE 코리아는 국내 의료시장 상황에 맞춘 메디컬 상업용 부동산 서비스를 제공하기 위해 메디컬 상업용 부동산 전문 인력을 영입하여 전문성을 강화했습니다. 서비스 담당자인 도후창 이사는 지난 10여 년간 주요 메디컬 부동산의 MD 전략, 키 테넌트 마케팅, 리스 자문 등을 성공적으로 수행한 메디컬 상업용 부동산 리테일 전문가입니다.

  • 3-2. 의료 관광 시장과 외국인 의료환자 수 증가

  • 글로벌 K-뷰티 열풍과 함께 의료 관광 수요가 증가함에 따라 국내 메디컬 시장이 주목받고 있습니다. 보건복지부에 따르면 지난해 외국인 의료 환자는 60만 5,768명으로 2022년의 24만 8,000명 대비 2.4배 이상 증가하여 2009년 이후 사상 최고치를 기록했습니다. 팬데믹 이전인 2019년 5월 대비 2024년 5월 기준 외국인 관광객 수는 약 90% 수준으로 회복되어 전통상권 활성화와 특화 시장의 성장을 견인하고 있습니다. 메디컬 상업용 부동산은 의료 관광객의 수요 증가를 동력으로 성장하여 명동, 강남, 홍대, 신사 등의 전통 상권에서 특히 두드러지게 증가하고 있습니다.

  • 3-3. 메디컬 브랜드의 해외 진출 지원

  • CBRE 코리아는 글로벌 네트워크를 활용하여 국내 주요 메디컬 브랜드의 해외 진출을 지원하고 있습니다. 기존 메디컬 상업용 부동산 서비스는 메디컬에 맞는 전문적인 리테일 전략 수립 및 입점, 투명한 거래 프로세스 등을 제공하지 못하는 한계가 있었으나, CBRE 코리아는 이러한 한계를 극복하기 위해 철저한 상권 분석과 데이터 기반의 전략 수립을 제공합니다.

4. 2023년 2분기 상업용 부동산 투자 동향

  • 4-1. 상업용 부동산 투자 규모 12% 감소

  • 2023년 2분기 상업용 부동산 투자 규모는 전 분기 대비 12% 감소하여 3조7천686억원으로 집계되었습니다. 이는 오피스 섹터의 A급 자산 거래 부재가 주요 원인으로 꼽히며, 2분기 오피스 거래 규모는 1조2천345억원으로 33%를 차지했습니다. 이는 전분기 대비 58% 감소한 수치입니다.

  • 4-2. 오피스 거래 감소, 호텔 및 물류 거래 증가

  • 2분기 물류 자산 거래 규모는 1조322억원으로 전분기 대비 118% 증가했으며, 호텔 거래 규모는 약 7천937억원으로 227% 증가했습니다. 이와 달리, 오피스 주요 거래로는 캡스톤자산운용이 영국계 M&G 소유의 아이콘 역삼을 2천40억원에 인수한 사례가 있습니다. 또한, 남양덕정이 YD318빌딩을 메테우스자산운용으로부터 1천50억원에 매입했습니다.

  • 4-3. A급 오피스의 공실률과 임대료 동향

  • 2023년 2분기 서울 A급 오피스의 공실률은 1.8%로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 명목임대료는 2.2% 상승하여 평당 3만7천105원이며, 실질임대료는 2.5% 상승하여 평당 3만5천166원을 기록했습니다. 상반기 누적 실질임대료 상승율은 6.8%입니다.

5. 해외 투자 동향과 실패 사례

  • 5-1. 한국 기관 투자자들의 미국 부동산 투자 손실

  • 블룸버그 통신과 아시아경제의 보도에 따르면, 한국 기관 투자자들이 미국 상업용 부동산 투자에서 대규모 손실을 보고 있습니다. 팬데믹 이후 사무용 건물의 공실률이 높아지고 금리가 인상되면서 부동산 담보 가치가 급락한 결과, 국내 투자자들은 투자 원금의 절반 이상을 잃는 상황에 처해 있습니다. 이지스자산운용의 경우, 뉴욕 맨해튼 타임스퀘어 인근의 '1551 브로드웨이' 오피스에 투자했다가 원금의 30%도 회수하지 못했습니다. 현대자산운용도 맨해튼 '280 파크 애비뉴'에 메자닌 대출을 제공했으나, 대출채권을 원금의 반값에 처분했습니다. 메리츠대체투자운용은 로스앤젤레스 소재 가스 컴퍼니 타워에 메자닌 대출을 제공했으나, 대출 상환의 어려움으로 원금 회수가 어려운 상황입니다. 팬데믹 이후 상업용 부동산 가치가 급락하고 공실률이 상승하면서 이러한 손실이 발생하였습니다. 상업용부동산저당증권(CMBS) 연체율은 8.11%로, 2013년 이후 최고 수준을 기록하고 있으며, 압류 또한 증가하고 있습니다. 이에 따라 국내 기관 투자자들은 미국 상업용 부동산 투자에서 발을 빼고 있습니다. 2022년 한국 투자자들이 해외 상업용 부동산에 투자한 금액은 7억 달러로 전년 대비 86% 감소했습니다.

  • 5-2. 캘리포니아에서 텍사스로의 기업 이동

  • 최근 몇 년간 점점 더 많은 기업들이 캘리포니아에서 텍사스와 같은 기업 친화적인 주로 본사를 이전하고 있습니다. 일론 머스크는 자신의 회사인 X와 SpaceX의 본사를 캘리포니아에서 텍사스로 이전할 계획을 발표했습니다. 이는 캘리포니아의 높은 생활비와 규제 부담으로 인해 발생하는 이전 현상입니다. 2018년 이후 465개의 본사가 캘리포니아를 떠났으며, 텍사스는 209개의 본사가 이전했습니다. 캘리포니아는 2019년부터 2022년까지 약 800억 달러의 세수를 잃었으며, 텍사스와 플로리다는 이러한 세수 손실을 받아들였습니다. 샌프란시스코의 사무실 공실률은 32%로 증가했으며, 캘리포니아의 에너지 비용과 규제 부담이 기업들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 텍사스는 생활비와 에너지 비용이 상대적으로 낮고, 법인 소득세가 없다는 점에서 기업들로부터 높은 평가를 받고 있습니다. 현재 포춘 500대 기업 중 55개가 텍사스에 본사를 두고 있습니다.

  • 5-3. 세계 주요 기술주 실적 영향

  • 한국강사신문과 연합뉴스에 따르면, 최근 뉴욕증시에서 기술주를 중심으로 한 주식 급락세가 두드러지고 있습니다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령의 피격 사건과 바이든 행정부의 반도체 무역 규제 강화 검토 소식이 기술주 하락에 영향을 미쳤습니다. 주간 동안 나스닥지수는 3.6% 급락했으며, AI 대장주인 엔비디아와 메타 플랫폼스의 주가는 각각 9%와 4% 하락했습니다. 일부 전문가들은 이 현상을 AI 거품 붕괴의 시작으로 보고 있습니다. 이번 주에는 구글 모회사 알파벳, 테슬라, IBM 등의 실적 발표가 예정되어 있으며, 이러한 실적이 기술주 급락세를 막을 수 있을지 주목됩니다. S&P500지수를 구성하는 여러 기업들이 실적을 발표하며, 이는 미국 경기와 소비 흐름에 대한 정보를 제공할 것으로 보입니다.

6. 결론

  • 본 리포트는 2023년 한국 상업용 부동산 시장의 주요 동향을 다각도로 분석합니다. 코람코자산신탁의 신용등급 유지와 CBRE 코리아의 메디컬 특화 서비스 출시는 부동산 시장에서의 긍정적인 변화를 보여줍니다. 특히, 도후창 이사의 리더십 아래 CBRE 코리아가 메디컬 상업용 부동산 시장에서의 입지를 강화한 점은 주목할 만합니다. 하지만, 2023년 2분기 상업용 부동산 투자 동향은 전반적인 투자 감소와 오피스 거래 부진으로 인해 다소 부정적인 전망을 보였습니다. 여기에는 블랙스톤과 같은 글로벌 사모펀드의 거래가 주요 관건으로 작용합니다. 한편, 해외 투자 실패 사례에서도 보듯이 한국 기관 투자자들은 미국 부동산 시장에서 큰 손실을 겪고 있으며, 향후 투자 전략의 재조정이 필요합니다. 이러한 분석을 통해 향후 시장 전략 수립에 중요한 기초 자료로 활용될 수 있습니다. 나이스신용평가 등 여러 신용 평가 기관의 평가 역시 지속적으로 주시할 필요가 있습니다. 시장의 변동성과 리스크를 감안할 때, 보다 다각적이고 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 용어집

  • 7-1. 코람코자산신탁 [회사]

  • 코람코자산신탁은 7년 연속 나이스신용평가에서 기업신용등급 'A, 안정적'을 획득한 부동산 금융사로, 차입형토지신탁 비중을 축소하고 포트폴리오 조정을 통해 자본적정성을 유지하며 재무 안정성을 강화하고 있습니다.

  • 7-2. CBRE 코리아 [회사]

  • CBRE 코리아는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사로, 최근 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스를 출시하여 의료 관광과 메디컬 브랜드의 해외 진출을 지원하고 있습니다.

  • 7-3. 도후창 이사 [인물]

  • CBRE 코리아의 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스를 이끄는 전문가로, 국내외 데이터를 기반으로 한 상권 분석과 전략 수립에 주력합니다.

  • 7-4. 나이스신용평가 [회사]

  • 나이스신용평가는 한국의 대표적인 신용 평가 기관으로, 코람코자산신탁의 신용등급을 'A, 안정적'으로 평가하고 있습니다.

  • 7-5. 블랙스톤 [회사]

  • 블랙스톤은 글로벌 사모펀드로, 코람코자산신탁에게 역삼동 아크플레이스를 7920억 원에 매각한 거래 당사자입니다.

8. 출처 문서