Your browser does not support JavaScript!

2023년 한국 부동산 경매 시장 분석과 주요 이슈

일일 보고서 2024년 08월 10일
goover

목차

  1. 요약
  2. 임의경매 증가 현상 분석
  3. 주요 부동산 경매 사례
  4. 세입자의 전세금 반환 문제
  5. 기술과 서비스 변화
  6. 정책 변화와 외부 요인
  7. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 2023년 한국 부동산 경매 시장의 현황을 분석하고, 주요 요인 및 이슈를 다룹니다. 주요 주제는 고금리와 집값 상승으로 인한 임의경매 증가, 주요 지역별 경매 동향, 세입자의 전세금 반환 문제와 그 해결 방안 등입니다. 또한, 사이냅소프트와 이에이트의 기술 도입, 정부의 통신 정책 변화, 주택경매 시장의 주요 사례 분석을 통해 부동산 경매 시장의 복잡한 구조를 명확히 파악할 수 있도록 돕습니다. 이 리포트는 주요 데이터와 사례를 통해 현재와 미래의 시장 동향을 분석하며 독자에게 유용한 인사이트를 제공합니다.

2. 임의경매 증가 현상 분석

  • 2-1. 2023년 7월 기준, 임의경매 개시결정 건수 증가 현황

  • 2023년 7월 한 달 동안 부동산 임의경매 개시결정 등기 신청 건수는 총 1만3770건으로 집계되었습니다. 이는 직전달인 6월의 1만983건에 비해 25.4% 증가하였으며, 전년 동월(9328건)에 비해 47.6% 증가한 수치입니다. 2023년 7월의 임의경매 건수는 2013년 7월(1만4078건) 이후 최대치를 기록하였습니다.

  • 2-2. 고금리와 집값 상승이 임의경매 증가에 미친 영향

  • 고금리와 집값 상승이 임의경매 증가에 주요한 영향을 미쳤습니다. '영끌족'으로 불리는 사람들이 집값 상승기에 저금리로 대출을 받아 부동산을 구입했지만, 이후 고금리로 인해 원리금 상환에 어려움을 겪으면서 경매로 넘어가는 사례가 늘어난 것입니다. 이러한 현상은 여러 전문가들에 의해 고금리 기조가 장기화될 것으로 예상되면서 당분간 지속될 것으로 분석되었습니다.

  • 2-3. 주요 지역별 임의경매 건수: 경기도, 서울, 부산

  • 주요 지역별로 보면, 경기도가 3371건으로 가장 많은 임의경매 건수가 집계되었고, 그 다음으로 경남(1275건), 경북(1188건), 충남(985건), 부산(881건), 서울(828건) 순으로 나타났습니다. 집합건물 임의경매 비중도 높게 나타나며, 경기도가 1643건, 부산 759건, 서울 639건으로 집계되었습니다.서울의 경우, 구로구에서 195건으로 가장 많은 임의경매 신청이 이루어졌고, 경기도에서는 수원 권선구가 129건으로, 팔달구가 100건으로 나타났습니다. 인천 서구에서도 97건이 있었으며, 이는 이 지역에서 전세사기와 같은 부동산 문제들이 복합적으로 작용하여 임의경매가 증가한 것으로 풀이됩니다.

3. 주요 부동산 경매 사례

  • 3-1. 서울 아파트 경매 낙찰율 및 주요 경매 사례

  • 서울 아파트 매매가격이 빠르게 상승하면서 지난달 경매시장 낙찰율이 절반을 넘어섰습니다. 2023년 6월 서울 아파트 경매 낙찰율은 50.18%로, 2022년 6월(61.22%) 이후 가장 높은 수치를 기록했습니다. 총 273건의 경매가 진행되었으며, 이 중 137건이 낙찰되었습니다. 감정가 총액 대비 매각가 총액 비율인 낙찰가율은 약 91% 수준으로 집계되었습니다. 예를 들어, 송파구 가락동 헬리오시티 아파트의 경우, 감정가 20억원의 아파트가 21억 1110만 100원에, 또한 감정가 19억 3000만원 아파트가 19억 9779만 9990원에 낙찰되었습니다. 이는 해당 아파트들이 감정가보다 높은 가격에 낙찰된 사례입니다. 성동구 행당동 서울숲더샵 아파트의 전용 101㎡도 감정가 17억 9200만원보다 높은 18억 6150만원에 낙찰되었습니다.

  • 3-2. 경기도와 기타 주요 지역의 경매 동향

  • 경기도와 기타 주요 지역에서도 유사한 경향이 나타나고 있습니다. 해당 지역의 주택 경매 시장에서도 감정가 대비 높은 낙찰가율을 보이고 있으며, 이는 서울의 부동산 가격 상승의 영향을 받았기 때문입니다. 구체적인 데이터는 제공된 자료 내에는 포함되지 않았기 때문에 추후 구체적인 통계 자료를 통해 확인할 필요가 있습니다.

  • 3-3. 특이 경매 사례: Citgo Petroleum 경매

  • 아이칸의 지원을 받는 정유업체 Citgo Petroleum의 미국 법원 경매에서, 베네수엘라에 대한 청구권을 가진 채권자 그룹이 유력한 경쟁자로 등장했습니다. 80억 달러의 현금 입찰과 90억 달러의 현금 및 청구권을 혼합한 제안 등이 있었으며, 최고 입찰은 73억 달러를 초과한 금액이었습니다. 경매에는 총 18개 채권자 그룹이 참여했습니다. 현재 Citgo는 생산량 기준으로 미국에서 7번째로 큰 정유업체로, 하루 최대 807,000배럴의 원유를 처리할 수 있는 시설을 보유하고 있으며, 1분기에 4억 1,000만 달러, 2023년 전체로는 20억 4,000만 달러의 순이익을 기록하고 있습니다. 경매 결과는 법원의 추가 평가와 승인을 거쳐 2023년 10월 15일 최종 확정될 예정입니다.

4. 세입자의 전세금 반환 문제

  • 4-1. 전세금 반환 소송 절차 및 관련 법적 대안

  • 이 주제는 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 때 사용할 수 있는 다양한 법적 절차를 다룹니다. 전세금 반환 소송, 지급명령, 임차권등기 등의 방법들이 이에 해당합니다. 첫 번째로, 세입자는 내용증명을 활용해 전세금 반환을 요청할 수 있습니다. 내용증명은 법적인 증거로 쓰이므로 계약 해지와 전세금 반환 요청을 명확히 전달하는데 유리합니다. 두 번째로, 지급명령 제도를 활용할 수 있습니다. 금전 청구에 대해 소송보다 더욱 신속히 판결을 받을 수 있으며, 판결이 확정되면 강제집행도 가능합니다. 세 번째로는 임차권등기입니다. 이 절차는 세입자가 이사하면서도 기존 주택에서 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 돕습니다. 갱신거절 통지는 전세 계약 만료 전 1~6개월 전에 임대인에게 보내야 하며, 이를 통해 세입자는 법적 분쟁을 예방하고 전세금 반환 소송을 준비할 수 있습니다. 마지막으로, 전세금 반환 소송은 가장 강력한 법적 대응 수단이지만, 비용과 시간이 많이 들 수 있습니다. 사전 준비가 철저해야 하고, 소송에서 승소한 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 집주인의 재산을 강제집행해야할 수 있습니다.

  • 4-2. 인천 전세 사기 사건 및 피해 사례

  • 인천 전세 사기 사건은 임대사업자 정모씨가 다수의 세입자에게 전세금을 돌려주지 않고 ‘먹튀’를 한 사건으로, 많은 피해자를 양산하였습니다. 피해자 중 A씨는 정모씨의 재산을 확인하기 위해 직접 그가 소유한 집을 방문했습니다. 해당 집에서는 여전히 임차인이 거주 중이었으며, 일부 임차인은 보증보험에 가입한 상태였습니다. 정모씨는 재산을 은닉해 세입자들이 전세금을 돌려받기 어렵게 만들었고, 피해자 A씨는 재산 은닉, 거짓 재산 양도와 같은 불법 행위를 밝히려고 노력했습니다. 배째라 식의 대응에도 불구하고, 피해자들이 정모씨의 재산 현황을 확인하기 위해 엑셀로 기록하며 조사하는 모습은 법적 대응의 어려움을 잘 보여줍니다. 또한 정모씨는 몽골에 공장을 차리는 등, 자신의 재산을 소유하고 있었음에도 불구하고 세입자에게 전세금을 돌려주지 않았습니다. A씨는 정모씨를 상대로 강제집행 면탈죄, 강제 관리, 사해 취소 소송 등 여러 법적 조치를 검토했으나, 증거 부족으로 어려움을 겪었습니다. 이 사건은 세입자가 전세금을 돌려받기 위해 얼마나 힘든 과정을 겪어야 하는지를 잘 보여줍니다.

  • 4-3. 세입자 보호를 위한 법적 대응 방안 비교

  • 세입자가 전세금을 돌려받기 위한 법적 대응 방안을 몇 가지 비교해 보겠습니다. 첫 번째는 전세금 반환 소송입니다. 이 방법은 법적으로 가장 강력하지만, 시간과 비용이 많이 소요될 수 있습니다. 특히, 소송 절차가 길어질 수 있으며, 법원 비용과 변호사 비용이 발생합니다. 두 번째는 지급명령 제도입니다. 이는 소송보다 더 빠르게 판결을 받을 수 있는 장점이 있지만, 상대방이 이의를 제기할 경우 효과가 제한될 수 있습니다. 세 번째는 내용증명을 보내는 것입니다. 이는 소송 없이도 상당한 법적 효력을 가질 수 있으며, 상대방에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다. 네 번째로 임차권등기라는 방법이 있습니다. 이는 세입자가 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 절차입니다만, 집주인의 재산을 강제집행할 권한까지는 생기지 않습니다. 마지막으로, 사전 준비로 갱신거절 통지를 보내는 것이 있습니다. 이 통지는 임대차계약 만료 1~6개월 전에 보내야 하며, 이를 통해 세입자는 전세금 반환 문제가 발생하지 않도록 미리 대비할 수 있습니다. 이 모든 방법들은 각각의 장단점이 있으며, 상황에 따라 적절한 방법을 선택하여 대응해야 합니다.

5. 기술과 서비스 변화

  • 5-1. 사이냅소프트의 챗GPT 기반 부동산 감정평가 서비스 도입

  • 사이냅소프트가 챗GPT를 기반으로 한 인공지능 부동산 감정평가서 분석 서비스인 '부동산 감정평가 AI - Estate AI'를 오픈 AI GPT 스토어에 출시하였습니다. 이 서비스는 국내 법원경매정보와 금융기관 등을 통해 인터넷에 공개된 감정평가서를 분석하여 부동산 가치 평가, 경매 및 공매, 재산세 및 양도소득세 평가, 담보 가치 산정 및 대출 한도 설정, 공공사업, 재개발 및 재건축 사업 등에서 합리적인 의사 결정을 지원합니다. 전경헌 사이냅소프트 대표는 이 서비스가 부동산 투자자, 매도자, 담보대출 신청자, 세금 공무원, 금융사 대출 담당자 등이 감정평가서를 조사하고 분석하는 데 소요되는 시간과 노력, 비용을 줄여줄 것이라고 강조하였습니다. 사이냅소프트는 오는 9월 5일 자사 사옥에서 데이터 자산화와 LLM 학습에 필수적인 문서 분석 도구인 '사이냅 도큐애널라이저'와 자체 LLM인 '사이냅 DU LLM'을 중심으로 한 오프라인 기술 세미나를 개최할 예정입니다.

  • 5-2. 이에이트의 부동산 빅데이터 플랫폼 사업

  • 이에이트가 제주도에 사무소를 열고 부동산 빅데이터 플랫폼 구축·공간 정보 사업에 본격적으로 착수한다고 밝혔습니다. 이 사무소는 공간정보 사업의 핵심 역할을 수행하는 동시에 데이터 센터 및 교육장으로 활용됩니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 사업은 양질의 데이터를 생산 및 공급하여 국민과 기업이 데이터를 적극 활용할 수 있는 디지털 환경을 구축하는 사업입니다. 이번 사업은 한국부동산원이 주관하고 한국토지주택공사, 한국프롭테크포럼, 직방, 스페이스워크, 어반베이스 등이 공동으로 참여하고 있습니다. 이에이트가 수행하는 부동산 빅데이터 플랫폼 사업은 부동산 거래 및 개발, 수익형 부동산 데이터뿐만 아니라 다세대 주택 신축 설계 정보, 주거지역 소음 지도 서비스 등 다양한 부동산 관련 데이터를 생산하여 부동산 데이터 경제를 활성화하는 것이 핵심입니다. 이에이트는 파트너사인 PIX4D의 이미지 기반 3D 매핑 기술을 결합하여 사업을 진행합니다. 이 기술을 통해 주요 경매 부지, 경사도, 등고선, 360도 파노라마 등 현장을 직접 방문하지 않아도 상세한 정보를 확인할 수 있습니다. 해당 데이터 상품은 부동산 빅데이터 플랫폼에서 누구나 무료 또는 유료로 구매할 수 있습니다. 3D 모델링 공간정보는 디지털 대전환 시대에 필수 기술로 스마트팩토리, 빌딩 트윈, 도로교통 트윈 등에 적용 가능하며 관련 시장 수요가 점차 증가하고 있습니다. 이에이트 관계자는 '디지털 트윈 기반 부동산 빅데이터 구축의 핵심은 3D 기반 공간정보를 생산하는 것'이라며 '제주 사무소를 거점으로 공간 정보 사업을 계속해서 확장해 나갈 계획'이라고 밝혔습니다.

  • 5-3. 신규 기술 도입이 부동산 경매 시장에 미치는 영향

  • 사이냅소프트와 이에이트의 혁신적인 기술 및 서비스 도입은 부동산 경매 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 사이냅소프트의 부동산 감정평가 AI 서비스는 감정평가서 분석의 효율성을 높여 부동산 가치 평가 및 의사결정을 돕고 있습니다. 이에이트의 부동산 빅데이터 플랫폼은 다양한 부동산 데이터를 제공하여 사용자들이 보다 정확한 정보를 바탕으로 경매 및 투자 결정을 내릴 수 있도록 지원합니다. 이러한 기술 도입은 경매 시장의 효율성을 높이고, 정보의 투명성을 증가시키며, 사용자들이 더 나은 결정을 내리는 데 기여하고 있습니다.

6. 정책 변화와 외부 요인

  • 6-1. 제4 이동통신 출범 무산과 통신 정책 재검토

  • 2023년 1월 25일부터 시작된 5G 28㎓ 주파수 경매는 최종적으로 1월 31일에 4301억원에 스테이지엑스 컨소시엄에게 낙찰되었습니다. 다만, 과학기술정보통신부는 스테이지엑스의 자본금 납입 미이행과 주주 구성 불일치 등의 이유로 제4 이동통신사 자격을 취소했습니다. 이에 따라 정부는 스테이지엑스의 자격 박탈을 계기로 통신 정책 전반에 대한 재검토를 진행 중입니다. 정부는 ‘전파 정책 연구반’과 ‘통신 정책 연구반’을 각각 구성하여 주파수 경매 제도 개선과 가계 통신비 절감을 위한 정책을 모색하고 있습니다. 이를 통해 정부는 연말까지 새로운 주파수 활용과 이동통신사 정책을 다시 마련할 계획입니다.

  • 6-2. 가계 통신비 절감 및 주파수 재분배 정책

  • 정부는 2023년 11월부터 시작된 5G 28㎓ 주파수 대역의 새로운 주인을 찾기 위한 경매를 통해 가계 통신비 인하 효과를 극대화하려는 정책을 추진하였습니다. 과학기술정보통신부는 스테이지엑스 컨소시엄에게 4301억원에 주파수를 할당했으며, 이는 기존 이동통신 3사의 동일 주파수 낙찰가(2070억~2080억원대)의 3분의 1 수준으로 예상되었습니다. 그러나 경매 5일차에 최종 낙찰가가 4301억원에 이르며 출혈경쟁 우려가 나타났습니다. 이후 스테이지엑스의 자격 박탈과 맞물려 정부는 주파수 경매 제도와 통신비 절감 정책에 대한 재검토를 시작했습니다. 2023년 말까지 주파수 활용 및 가계 통신비 절감 방안을 포함한 새로운 정책 윤곽을 마련할 예정입니다.

  • 6-3. 부동산 관련 정부 정책 변화와 영향

  • 부동산 경매 시장에 미치는 다양한 정부 정책 변화가 2023년 동안 여러 차례 있었습니다. 특히, 고금리와 집값 상승이 임의경매 증가에 미친 영향이 두드러졌습니다. 정부는 세입자의 전세금 반환 문제를 해결하기 위해 임대차 보호법 등의 정책을 강화했고, 주택시장 안정을 위한 다양한 부동산 정책을 추진하고 있습니다. 이러한 정책 변화는 부동산 경매 시장 구조에도 큰 영향을 미치고 있으며, 경매 시장에서의 주요 동향과 이슈로 자리잡고 있습니다.

7. 결론

  • 본 리포트는 2023년 한국 부동산 경매 시장의 현황과 주요 이슈를 심층 분석하였습니다. 임의경매의 증가 원인으로 고금리와 집값 상승이 지목되었으며, 주요 지역별 경매 동향을 파악하였습니다. 특히 세입자의 전세금 반환 문제는 전세금 반환 소송 등의 법적 대안들을 통해 상세히 다루었습니다. 사이냅소프트의 챗GPT 기반 감정평가 서비스와 이에이트의 부동산 빅데이터 플랫폼 등 최신 기술 도입이 경매 시장에 미치는 영향도 분석되었습니다. 뿐만 아니라 제4 이동통신사 출범 무산 및 관련 정책 변화를 통해 경매 시장에 영향을 미치는 외부 요인까지 포괄적으로 다루었습니다. 이러한 분석은 부동산 경매 시장의 구조와 향후 발전 방향을 이해하는 데 필수적인 정보를 제공합니다. 다만, 세입자 보호와 관련된 법적 대안들의 실효성 및 추가 연구가 필요하며, 고금리 기조의 장기적 영향 등에 대한 지속적인 분석이 요구됩니다. 미래에는 관련 기술의 발전과 정책 변화가 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되며, 이러한 요소들이 잘 반영된 정책 및 전략 수립이 필요할 것입니다.

8. 용어집

  • 8-1. 임의경매 [법적 절차]

  • 대출금을 갚지 못한 채무자의 부동산을 경매를 통해 처분하여 대출금을 회수하는 절차입니다. 주로 고금리와 경기 침체로 인해 증가하고 있으며, 특히 집합건물에서 높은 비중을 차지합니다.

  • 8-2. 전세금 반환 소송 [법적 절차]

  • 세입자가 전세금을 돌려받지 못한 경우 집주인을 상대로 진행하는 소송입니다. 전세금 반환을 위한 다양한 법적 대안들이 있으며, 각 방법의 장단점이 설명됩니다.

  • 8-3. 사이냅소프트 [기업]

  • 사이냅소프트는 챗GPT 기반의 부동산 감정평가 서비스를 제공하는 디지털 문서 SaaS 기업입니다. 이 서비스는 부동산 투자자, 매도자, 담보 대출 신청자를 지원하는 데 주력합니다.

  • 8-4. 이에이트 [기업]

  • 이에이트는 부동산 빅데이터 플랫폼 사업을 진행하며, 다양한 부동산 데이터를 제공하여 부동산 데이터 경제를 활성화하고 있습니다. 3D 매핑 기술을 통해 실시간 경매 정보 확인 등 다양한 서비스를 제공합니다.

  • 8-5. 제4 이동통신사 [이슈]

  • 제4 이동통신사 출범이 무산됨으로 인해, 정부는 통신 정책을 재검토하고 있습니다. 주파수 할당 및 통신비 인하 등이 검토 중에 있으며, 이러한 변화가 소비자와 시장에 미치는 영향이 분석됩니다.

9. 출처 문서