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서울 및 경기도 아파트/빌라 경매 시장 현황 분석

일일 보고서 2024년 08월 03일
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목차

  1. 요약
  2. 서울 아파트 경매 시장 동향
  3. 경기도 아파트 경매 시장
  4. 서울 빌라 경매 현황
  5. 경매 시장의 양극화
  6. 전세금 반환 문제와 법적 대응 절차
  7. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 서울과 경기도 아파트 및 빌라 경매 시장의 동향을 포괄적으로 분석합니다. 주요 주제는 아파트와 빌라의 낙찰가율, 매각률, 경매 건수 증가 현황, 전세 사기와 경기 침체의 경매 시장 영향 등입니다. 또한 성공적인 경매 전략 및 정부 정책의 역할도 다룹니다. 서울 아파트 경매 시장에서는 낙찰가율과 낙찰률이 상승세를 보이며, 9억원 이하 아파트에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 경기도 아파트 경매 시장도 비슷한 추세를 보이며, 특히 분당과 군포 등 특정 지역에서 낙찰가율이 크게 상승했습니다. 서울 빌라 경매 시장은 전세 사기와 역전세로 인한 침체가 두드러지며 경매 건수가 역대 최대치를 기록했습니다. 전세금 반환 문제와 법적 대응 방법에 관한 정보도 포함되어 있습니다.

2. 서울 아파트 경매 시장 동향

  • 2-1. 서울 아파트 낙찰률 및 낙찰가율 상승

  • 2024년 6월 기준, 서울 아파트 경매 낙찰가율은 92.9%로 전월 89.1%보다 3.8%포인트 상승했습니다. 이는 2022년 8월의 93.7% 이후 최고치입니다. 같은 기간 낙찰률도 47.2%로, 전월 42.5%보다 4.7%포인트 상승했습니다. 이러한 상승은 주택 매매 가격의 상승과 금리 인하 기대감 등이 경매 시장에 반영된 결과로 분석됩니다.

  • 2-2. 용산구, 성동구, 강남구의 높은 낙찰가율

  • 서울의 주요 지역별로 경매 경쟁률이 다르게 나타나고 있습니다. 용산구는 103.3%, 성동구는 102.2%, 강남구는 101%의 높은 낙찰가율을 기록하였습니다. 반면, 도봉구(81.7%)와 강북구(82.3%) 등의 외곽지역도 개선된 낙찰가율을 보였습니다.

  • 2-3. 9억원 이하 아파트에 대한 수요 증가

  • 2024년 6월 기준 9억원 이하 감정가를 가진 아파트 경매 진행 건수는 총 252건이었으며, 이 중 93건이 매각되었습니다. 낙찰률은 36.9%로 전월의 29.2%보다 7.7%포인트 상승하였습니다. 이는 신생아 특례대출과 같은 정책 금융상품의 영향으로 신혼부부들의 경매 참여가 증가한 결과입니다.

  • 2-4. 정부 정책의 경매 수요에 미치는 영향

  • 정부는 집값 하락을 방지하기 위해 다양한 특례대출 정책을 도입했습니다. 지난해 40조 원 규모의 특례보금자리론과 올해 도입된 23조 원 규모의 신생아특례대출이 이러한 정책의 일환입니다. 이러한 정책들은 금융 시장의 위축에도 불구하고 부동산 시장을 일정 수준 지탱하는 역할을 하고 있으며, 이에 따라 경매물건 수요가 크게 증가하고 있습니다.

3. 경기도 아파트 경매 시장

  • 3-1. 경기도 지역의 낙찰가율 상승

  • 경기도 아파트 경매 시장에서 낙찰가율이 지속적으로 상승하고 있습니다. 2024년 6월 기준으로 경기도 분당 아파트의 평균 낙찰가율은 88.8%로 전월 대비 4.6%포인트 증가했습니다. 또한, 군포 산본·금정동은 94.7%, 안양시 동안구는 89.7%, 부천시 원미구는 88.5%로 각각 상승하였습니다. 이는 경매 시장의 활황을 보여주며, 주택 매매 가격 상승과 재건축 기대감이 주요 원인으로 작용하고 있습니다.

  • 3-2. 활발한 경매 시장 동향

  • 경기도 아파트 경매 시장은 활발한 동향을 보이고 있습니다. 예를 들어, 하남시 풍산동 미사강변동원로얄듀크 전용 84㎡는 9억3389만원에 낙찰되었습니다. 이 매물은 한 차례 유찰되어 시작가가 70%(6억6850만원)까지 떨어졌으나, 두 번째 경매에서 감정가의 97.8%에 낙찰되었습니다. 이러한 사례는 경기도 지역에서도 경매 낙찰가율이 높게 기록되고 있음을 보여줍니다.

  • 3-3. 경매 응찰자 수와 낙찰가율 증가 원인

  • 경기도 아파트 경매 시장에서 응찰자 수와 낙찰가율이 동시에 증가하고 있습니다. 이는 주택 매매 가격 상승과 금리 인하에 대한 기대감이 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 예를 들어, 경매 응찰자가 21명이나 몰린 강동구 상일동 고덕롯데캐슬베네루체 전용 84㎡는 감정가의 97%인 14억3599만원에 낙찰되었습니다. 이러한 경향은 경기도 지역으로 확산되고 있으며, 경매 낙찰률과 낙찰가율이 동반 상승하고 있습니다.

4. 서울 빌라 경매 현황

  • 4-1. 서울 빌라 경매 건수 증가

  • 2024년 2분기 서울 빌라(연립·다세대주택) 경매 건수가 4,259건으로 역대 최다를 기록했습니다. 이는 2001년 이후 분기 기준으로 가장 높은 수치입니다. 2021년 2분기에는 1,000여 건 수준이었으나, 2022년 4분기에는 2,000건을 넘었습니다. 2023년부터 상승 폭이 급격히 증가하여 1분기에는 3,616건을 기록했고, 2분기에는 4,000건을 넘었습니다. 7월 경매 건수도 1,371건에 달해 3분기도 4,000건을 넘을 것으로 예상됩니다.

  • 4-2. 전세 사기와 역전세 현상으로 인한 시장 침체

  • 전세 사기와 역전세 등의 여파로 비아파트 시장이 급격히 침체되었습니다. 빌라 전세가가 급등한 2021~2022년에 체결된 전세 계약이 최근 만기되면서 경매 건수가 증가한 것으로 보입니다. 2024년 2분기 서울 빌라 경매 낙찰률은 25.7%로, 1분기 10%대에서 큰 폭으로 상승했습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 '든든 전세 주택' 사업으로 인해 낙찰률이 다소 개선된 결과입니다.

  • 4-3. 강서구에서의 높은 경매 진행 건수

  • 2024년 2분기 서울에서 빌라 경매가 가장 많이 진행된 자치구는 강서구로, 총 1,485건이 진행되었습니다. 이는 서울 전체의 34.9%에 해당합니다. 그 뒤를 양천구(432건)와 구로구(324건)가 이었습니다. 전반적인 경매 건수가 증가한 이유는 전세 사기, 역전세로 인한 빌라 기피 현상과 거래절벽 속에 매매가가 내려간 것이 주요 원인으로 분석됩니다.

5. 경매 시장의 양극화

  • 5-1. 아파트와 비아파트(빌라, 다가구주택) 경매 시장의 매각률 차이

  • 수도권 경·공매시장에서도 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 서울 아파트의 매각률은 50.18%로 절반을 넘어서고 있는 반면, 비아파트(다세대 주택, 오피스텔 등)의 매각률은 30%대에 머물고 있습니다. 특히 다가구 주택은 7.69%에 불과하며, 감정가보다 40% 가까이 낮은 가격에 낙찰된 사례도 발견되었습니다.

  • 5-2. 서울 및 경기 지역 아파트와 비아파트의 매각가율 비교

  • 서울 아파트의 매각가율은 91.36%에 달하고 있습니다. 반면, 다세대 주택은 78.59%, 오피스텔은 82.25%, 다가구 주택은 85.58%로 아파트보다 낮은 매각가율을 보이고 있습니다. 경기 지역에서는 아파트의 매각가율이 86.88%로 나타난 반면, 다세대 주택은 69.52%, 오피스텔은 74.30%, 다가구 주택은 52.90%에 그쳤습니다.

  • 5-3. 시장의 양극화 원인 분석

  • 아파트 시장의 경우, 매매 차익에 대한 기대감이 높아지면서 수요가 집중되고 있습니다. 서울 아파트는 최근 18주 연속 가격이 오르며 아파트 중심의 거래가 활발하게 진행 중입니다. 반면, 비아파트 시장에서는 전세 사기와 역전세 등의 문제로 경매 건수가 급증하고 있으며, 빌라 전세사기와 특히 역전세 현상으로 인한 기피 현상이 두드러집니다.

6. 전세금 반환 문제와 법적 대응 절차

  • 6-1. 전세금 반환 소송 및 절차

  • 전세 계약 만료 후 집주인이 새로운 세입자를 찾지 못해 전세금을 돌려주지 않는 사례가 많이 발생합니다. 이러한 경우 세입자는 전세금을 돌려받기 위해 전세보증금 반환 소송 절차를 진행해야 합니다. 대법원 발표에 따르면, 2019년에 접수된 전세금 반환 소송 사건은 5,703건으로, 이에 대비해 세입자들은 임대차계약 만료 1~6개월 전에 갱신거절통지를 보내야 하며, 해지통보는 증거자료로 반드시 확보해두어야 합니다. 계약 만료 후 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 전세금 반환 소송은 1심까지 평균 4개월이 소요되며, 소송 비용은 1억원일 경우 대략 100만원입니다.

  • 6-2. 전세 사기와 법적 대응 방안

  • 전세 사기 예방을 위해 세입자는 계약 단계에서 세심한 검토가 필요합니다. 주요 예방책으로는 등기부등본 확인, 대항력과 우선변제권 확보, 전세보증금반환보증보험 가입 등이 있습니다. 조기 전세금 반환 요구의 법적 효력이 없으며, 세입자는 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 지급명령제도를 통해 전세금 반환을 신속히 요구할 수도 있지만, 송달 실패나 이의 제기로 효력이 상실될 수 있습니다.

  • 6-3. 계약 검토 및 법률적 고려사항

  • 법적 대응을 준비할 때 세입자와 집주인은 각각의 의무를 잘 이해해야 합니다. 집주인의 의무는 계약 종료 시 전세금을 반환하는 것이며, 세입자는 집을 반환할 의무가 있습니다. 세입자가 계약 만료 후 전세금을 돌려받지 못한 경우, 갱신거절통지와 임차권등기명령 신청을 통해 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다. 또한, 내용증명 사용, 지급명령제도의 활용, 소송을 통한 전세금 반환 등의 절차를 체계적으로 진행해야 합니다.

7. 결론

  • 서울 아파트 경매 시장은 높은 낙찰가율과 낙찰률로 강세를 보이며, 정부 정책이 경매 물건 수요에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 반면, 서울 빌라 경매 시장은 전세 사기와 역전세 문제로 급격한 경매 건수 증가와 함께 시장 침체가 나타나고 있습니다. 경기 침체와 시장 양극화가 심화되는 가운데, 경기도 아파트 경매 시장은 낙찰가율 상승과 활발한 경매 활동이 이어지고 있습니다. 이러한 양극화 현상은 아파트와 비아파트의 매각가율 차이로도 확인됩니다. 리포트는 전세금 반환 문제와 법적 대응 절차에 대한 세부 정보를 제공하며, 향후 지속적인 시장 모니터링과 대처 방안의 중요성을 강조합니다. 추가적인 연구와 예측을 통해 경매 시장의 변동성을 효율적으로 관리할 필요가 있습니다. 미래에는 시장 변동성을 예측하고 대처하기 위한 구체적인 정책 및 전략이 요구됩니다.

8. 용어집

  • 8-1. 서울 아파트 경매 [이슈]

  • 서울에서 아파트 경매 시장이 매우 활발하게 진행되고 있으며, 높은 낙찰가율과 경쟁률을 기록하고 있다. 이는 부동산 시장의 수요와 공급의 변동에 큰 영향을 미치는 요인 중 하나이다.

  • 8-2. 서울 빌라 경매 [이슈]

  • 서울의 빌라 경매 건수가 증가하고 있는 현상으로, 전세 사기와 역전세 문제로 인해 시장이 불안정해졌다. 이러한 경매 건수 증가는 시장의 침체와 함께 낙찰률에도 영향을 미치고 있다.

  • 8-3. 전세금 반환 소송 [법적 절차]

  • 전세 계약 만료 후 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 진행하는 소송으로, 세입자가 효과적으로 전세금을 반환받을 수 있는 법적 절차와 대응 방안에 대한 정보를 제공하고 있다.

9. 출처 문서