2023년 하반기 한국 부동산 시장 전망 보고서

1. 요약

• 이번 보고서는 2023년 하반기 한국 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망을 분석합니다. 한국경제신문이 부동산 전문가 100명을 대상으로 실시한 설문 조사를 통해 신규 주택 공급 부족, 기준금리 인하 기대, 전세에서 매매로의 전환 등의 요인이 주요 이슈로 다루어졌습니다. 특히 서울 아파트값의 상승 가능성이 높다는 응답이 많았으며, 전세가 상승도 크게 우려되는 상황입니다. 지방 및 기타 지역은 서울 및 수도권보다 상대적으로 부동산 가격 상승 폭이 낮게 예상되었습니다. 이를 통해 하반기 부동산 시장의 주요 동향과 예상 시나리오를 제시하고 있습니다.

2. 전문가 설문 조사 결과

• 2-1. 부동산 전문가 100명 설문 조사 개요

• 한국경제신문은 부동산 전문가 100명을 대상으로 2023년 하반기 한국 부동산 시장 전망에 대한 설문 조사를 실시했습니다. 이번 조사에 참여한 전문가들은 건설사, 시행사, 학계, 그리고 금융권 소속 인사들로 구성되었습니다.

• 2-2. 응답자의 하반기 집값 전망

• 응답자의 39%는 2023년 하반기에 집값이 상반기보다 오를 것이라고 예상했고, 36%는 보합세를 유지할 것이라고 답했습니다. 집값이 낮아질 것으로 예상한 응답자는 25%에 불과했습니다. 주택 가격 상승을 예상하는 주요 이유로는 신규 주택 공급 부족(29명), 미국 중앙은행 기준금리 인하 기대(24명), 전세가 상승에 따른 매매 전환(24명) 등이 꼽혔습니다. 특히 서울 아파트값 상승을 예상한 응답자는 78%로, 전국 집값 상승세를 예측한 응답자 수의 두 배에 달했습니다.

• 2-3. 응답자의 전셋값 전망

• 응답자 77%는 2023년 하반기 전셋값이 상승할 것으로 전망했습니다. '1~2% 상승'이 43명으로 가장 많았으며, '3~5% 상승'이 29명, '5% 이상 상승'이라고 답한 전문가도 5명이었습니다. 전반적으로 전셋값이 상승할 것으로 예상된 이유로는 신규 아파트 공급 부족, 오피스텔 등 비아파트 전세 리스크 확대, 아파트 전세 선호 현상 지속 등이 있습니다. 특히, 서울 전셋값 상승을 예상한 응답자는 94%에 달했으며, '3~5% 상승'을 꼽은 응답자가 50%로 가장 많았습니다.

3. 하반기 집값 및 전셋값 상승 요인

• 3-1. 신규 주택 공급 부족

• 부동산 전문가들은 신규 주택 공급 부족을 주요 요인으로 꼽으며, 하반기 집값과 전셋값이 동반 상승할 것으로 전망했습니다. 한국경제신문이 부동산 전문가 100명을 대상으로 설문 조사한 결과, 응답자 39%가 하반기 집값이 상반기보다 오를 것이라고 답했으며, 75%가 집값이 현 수준보다 낮아지지 않을 것이라고 예상했습니다. 특히, 서울 지역에서 신규 주택 공급 부족이 심화될 것이라는 분석이 많았습니다.

• 3-2. 기준금리 인하 기대

• 부동산 전문가들은 미국 중앙은행의 기준금리 인하 기대도 집값 상승의 중요한 요인으로 작용할 것이라고 분석했습니다. 설문 조사에 따르면 24명의 전문가가 기준금리 인하 기대를 집값 상승의 주요 요인으로 꼽았습니다. 이로 인해 집값 상승세가 이어질 것이라는 전망이 지배적입니다.

• 3-3. 전세에서 매매로의 전환

• 전세가 상승에 따른 매매 전환도 하반기 집값 상승의 주요 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 설문 조사에 따르면, 24명의 전문가가 전세가 상승에 따른 매매 전환을 집값 상승의 주요 요인으로 꼽았습니다. 서울의 아파트 전셋값이 상승하면서 매매로 전환하려는 수요가 증가하고 있습니다.

4. 지리적 차이에 따른 부동산 동향

• 4-1. 서울 및 수도권 주요 지역 집값 및 전셋값 상승 전망

• 부동산 전문가들은 2023년 하반기에 서울 및 수도권 주요 지역의 부동산 가격이 상승할 것으로 전망했습니다. 한국경제신문이 실시한 설문조사에 따르면, 응답자의 39%가 하반기 집값이 상반기보다 오를 것이라고 응답했습니다. 특히 서울 아파트값이 상승할 것이라고 전망한 전문가 비율은 78%에 달해, 전국 평균 상승 전망(39%)의 두 배였습니다. 주요 요인으로는 신규 주택 공급 물량 부족(29명), 미국 중앙은행 기준금리 인하 기대(24명), 전세가 상승에 따른 매매 전환(24명) 등이 꼽혔습니다. 서울에서 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)는 특히 상승 가능성이 높은 지역으로 지목됐습니다. 응답자 중 69.2%가 강남 4구에서의 집값 상승을 예상했으며, 마·용·성·광(마포·용산·성동·광진구) 지역도 20.5%로 다음 순위를 차지했습니다. 전셋값 역시 상승 곡선이 더 가팔라질 것으로 예상되었습니다. 전문가 77%가 하반기 전셋값 상승을 예측했으며, 50%는 3~5%의 상승을 예상했습니다. 서울 전셋값 상승을 예상한 전문가 비율은 94%에 달했습니다. 서울과 수도권의 전세 대기 수요 증가와 비아파트 전세 리스크 확대 등이 주요 상승 요인으로 작용하였습니다.

• 4-2. 지방 및 기타 지역 부동산 시장 동향

• 지방 및 기타 지역의 부동산 시장은 서울 및 수도권에 비해 상승 전망이 상대적으로 낮았습니다. 세종과 지방 광역시, 지방 중소도시, 수도권 서남권(경기 부천, 광명, 안양, 의왕, 과천 등)에서 집값 상승을 예상한 응답자는 없었습니다. 이는 지방의 미분양 물량 증가와 경기침체에 따른 시장 위축 등이 주된 원인으로 작용했기 때문입니다.

5. 미래 부동산 시장에 대한 전문가 의견

• 5-1. 내년 상반기 및 하반기 집값 전망

• 부동산 전문가들을 대상으로 한 설문조사 결과, 응답자의 39%는 '하반기 집값이 상반기보다 오를 것'이라고 전망했습니다. 또한, '보합'이라고 응답한 전문가가 36%로, 전체의 75%가 집값이 지금 수준보다 낮아지지 않을 것으로 예상했습니다. 집값 오름폭으로는 '1~2% 상승할 것'이라는 응답이 32%로 가장 많았습니다. 서울 아파트값 상승 예상을 하는 전문가 비율은 78%로, 전국 집값 상승세를 예상한 비율인 39%의 두 배였습니다. 응답자들이 집값 상승의 주요 요인으로 꼽은 것은 '신규 주택 공급 물량 부족'(29명), '미국 중앙은행 기준금리 인하 기대'(24명), '전세가 상승에 따른 매매 전환'(24명) 등이 있습니다.

• 5-2. 강남 4구 및 마용성광 지역의 상승 가능성

• 응답자의 51.2%는 내년까지 집값 상승 흐름이 이어질 것이라고 예상했습니다(내년 상반기 17.9%, 하반기 33.3%). 집값 상승이 두드러질 지역으로는 '강남 4구(강남·서초·송파·강동구)'가 69.2%로 가장 높았습니다. 그 뒤를 이어 '마·용·성·광(마포·용산·성동·광진구)'이 20.5%로 나타났습니다. 반면, '세종과 지방 광역시', '지방 중소도시', 그리고 '수도권 서남권(경기 부천, 광명, 안양, 의왕, 과천 등)'을 꼽은 응답자는 한 명도 없었습니다.

6. 결론

• 2023년 하반기 한국 부동산 시장은 전반적인 주택 공급 부족, 기준금리 인하 기대감, 그리고 전세에서 매매로의 전환이 집값 및 전셋값 상승의 주요 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 특히 서울 아파트 매매 및 전셋값 상승이 두드러질 것으로 예상되며, 강남 4구와 마용성광 지역의 부동산 가격이 크게 오를 가능성이 큽니다. 지방 시장은 상대적으로 낮은 상승률을 보일 것으로 예상되며, 이는 시장 양극화를 심화시킬 수 있습니다. 향후 부동산 시장의 발전 방향을 예측하고 투자 전략을 세우는 데 있어 이번 리포트는 중요한 인사이트를 제공합니다. 추가적으로, 해당 보고서는 장기적인 주택 공급 정책 개선과 금리 정책의 신중한 운용이 필요함을 시사하고 있습니다.

7. 용어집

• 7-1. 신규 주택 공급 부족 [이슈]

• 신규 주택 공급이 감소함에 따라 부동산 시장에서 수요에 비해 공급이 부족해지는 현상으로, 이는 집값 및 전셋값 상승의 주요 요인으로 작용하고 있습니다.

• 7-2. 기준금리 인하 기대 [이슈]

• 미국 중앙은행의 기준금리 인하가 기대됨에 따라 대출이자 부담이 감소하고, 이는 주택 매매의 여건을 긍정적으로 변화시키고 있습니다.

• 7-3. 서울 아파트 매매 및 전셋값 상승 [이슈]

• 서울 지역의 주택 가격과 전셋값이 상승세를 보여, 다른 지역보다 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 특히 강남 4구와 마용성광 지역이 두드러집니다.

8. 출처 문서

• 금융위, 은행·보험사와 PF 공동대출 업무협약https://www.hankyung.com/article/2024062007371
• "서울 전셋값 더 오른다…'이때' 집사라" 전문가 100명 조언https://www.hankyung.com/article/2024061979191
• 전문가 절반 "내년에도 집값 상승…서울 전셋값 대폭 오를 것"https://v.daum.net/v/20240619182902204