2025년 공동주택 ZEB 의무화 조치와 그 영향 분석

1. 요약

• 리포트는 2025년부터 시행될 공동주택의 제로에너지건축물(ZEB) 의무화와 그 효과를 분석합니다. 주된 목적은 탄소 중립과 온실가스 감축 목표를 달성하기 위해 에너지 효율성을 강화하는 것입니다. 리포트는 한국 정부가 ZEB 인증 대상 확대, 저비용 설계 및 시공 방안, 에너지효율 기준 강화 등 다양한 정책을 시행하고 있음을 강조합니다. 이에 따라 공공 및 민간 부문에서 탄소 배출이 감소하고, 에너지 비용 절감 및 부동산 가치 상승 등의 긍정적인 결과가 예상됩니다.

2. ZEB 의무화의 배경 및 목적

• 2-1. 녹색건축기본계획의 일환으로 추진되는 ZEB 의무화

• 한국 정부는 '제2차 녹색건축물 기본계획(이하 녹기본)'을 통해 녹색건축물의 비전과 기본방향을 제시하며, 2020년 1월부터 이를 시행해 오고 있습니다. 이 계획은 녹색건축물 조성 활성화를 목표로 하고 있으며, 제로에너지건축물(ZEB) 의무화는 중요한 정책 중 하나입니다. 녹기본은 5년마다 수립되는 법정계획으로, 제2차 계획에서는 제로에너지건축물 시장 활성화 및 공공과 민간건축물의 ZEB 인증 대상을 확대한 내용을 포함하고 있습니다. 특히, 2020년 공공건축물 대상으로 시작된 ZEB 의무화는 2025년부터 민간건축물로 확장될 예정입니다. 이는 기존의 녹색건축물 인증 기준을 강화하고, 효율적인 에너지 관리를 통해 건물부문의 온실가스 감축을 목표로 하고 있습니다.

• 2-2. 탄소 중립 및 온실가스 감축 목표

• 한국 정부는 2030년 국가온실가스감축목표(NDC)를 상향하며, 이를 달성하기 위한 각종 대책을 마련해 왔습니다. 탄소중립 목표를 달성하기 위해 건물부문에서도 에너지 효율적이고 친환경적인 구조로의 변화가 요구되고 있습니다. 제로에너지건축물(ZEB)의 의무화는 이러한 목표 달성에 중요한 역할을 하며, 정부는 기술개발, 인력양성, 자발적인 민간 참여를 유도하는 인센티브 발굴 등 다양한 조치를 통해 ZEB 정책을 적극 추진 중입니다. 공공주택지구 제로에너지 시범사업을 통해 성과를 도출하고, 민간부문으로의 확산 노력도 병행됩니다. 이러한 정책적 노력이 성공적으로 이행되면 공공 및 민간 부문의 탄소 배출 감소와 에너지 효율 개선으로 이어질 것으로 기대됩니다.

3. ZEB 의무화 정책 및 주요 조치

• 3-1. ZEB 인증 대상 확대

• 한국 정부는 제로에너지건축물(ZEB) 인증 대상을 점진적으로 확대하고 있습니다. 2020년부터는 연면적 1,000㎡ 이상의 공공건축물에 ZEB 의무화를 적용했으며, 2025년에는 연면적 500㎡ 이상의 공공건축물과 1,000㎡ 이상의 민간건축물, 30세대 이상 공동주택을 대상으로 확대될 예정입니다. 최종적으로는 2030년에 연면적 500㎡ 이상의 모든 민간 및 공공 건축물이 ZEB 인증을 받아야 합니다.

• 3-2. 저비용 설계 및 시공 방안 마련

• 한국 정부는 ZEB 의무화 추진에 있어 저비용 설계 및 시공 방안을 마련하고 있습니다. 이를 위해 에너지소비총량 기반의 허가기준을 단계적으로 강화하고 있으며, 냉방에너지 20% 이상 저감 방안을 모색하고 기밀성과 열교를 고려한 설계 기준을 강화하고 있습니다. 또한, 소형 녹색건축물 확대를 위한 지원사업도 병행해 신축건물의 종합적인 에너지성능을 강화하고 있습니다.

• 3-3. 에너지효율 기준 강화

• 정부는 ZEB 의무화를 위해 에너지효율 기준을 강화하고 있습니다. 에너지소비총량 설계수준을 효율등급 1등급에서 1+등급(2021년), 1++등급(2023년)으로 단계적으로 강화할 계획입니다. 이를 통해 냉방, 기밀 등의 성능 기준을 고도화하여 신축 건축물의 에너지성능을 종합적으로 강화하고 있습니다.

• 3-4. 부동산 가치 반영

• ZEB 의무화 정책은 녹색건축물의 부동산 가치 반영에도 중점을 두고 있습니다. 에너지성능정보공개 대상은 현재 300세대 이상 공동주택에서 150세대 이상으로 확대되며, 감정평가 기준도 녹색건축물의 가치증가분을 반영하도록 개선할 계획입니다.

• 3-5. 전문 인력 양성 및 지역 인프라 구축

• 정부는 녹색건축 및 ZEB 관련 전문 인력을 양성하기 위한 다양한 조치를 취하고 있습니다. 건축물 에너지평가사의 역할을 확대하고 녹색건축 직무를 신설해 전문 분야별 특화인력 교육과 양성을 추진하고 있습니다. 또한, 지역별 종합적인 녹색건축 추진역량 강화와 녹색건축 보급정책 및 사업 개발을 지원하고 있습니다.

4. ZEB 의무화의 현재 추진 상황

• 4-1. 공공 부문에서의 조기 적용 사례

• 김상문 국토교통부 건축정책관에 따르면, 2025년 공동주택의 ZEB 의무화 전 장기임대주택을 중심으로 단계별 ZEB 조기적용을 추진하고 있습니다. 추가적으로 구리 갈매역세권과 성남 복정1 공공주택지구에서 제로에너지 시범사업을 진행 중입니다. 특히 최근 6월에는 구리 갈매역세권 공공주택지구에 대한 제로에너지 기본계획안이 수립되었습니다. 아산 중앙도서관, 판교 제2테크노벨리 기업지원허브, 한국에너지공단 신사옥 등 다양한 공공건축물에서 ZEB 인증이 적용되고 있으며, 아산 중앙도서관 사례에서는 공사비가 약 7% 증가하였으나 연간 에너지 소비는 40% 이상 감소하는 등 공공 부문에서 ZEB의 우수한 효과가 입증되었습니다.

• 4-2. 민간 부문의 준비 상황

• 민간 부문에서는 2025년에 ZEB 의무화를 목표로 준비 중입니다. 국토교통부는 ZEB 인증 의무화를 연면적 500㎡ 이상 공공건축물과 30세대 이상 공공 분양·임대 공동주택으로 확대 적용하고 있으며, 이러한 규제를 민간 부문에서도 단계적으로 도입하고 있습니다. 지방자치단체들은 개별적으로 지구단위 제로에너지 시범사업을 추진하고 있으며, 인천도시공사는 검단 주택건설사업(AA1-1BL)을 제로에너지 주거단지로 구현할 계획으로, 건축물 에너지효율 등급 1++등급과 에너지자립률 20% 이상을 목표로 하고 있습니다.

• 4-3. 지구단위 제로에너지 시범사업

• 제로에너지 건축을 지구 또는 도시 단위로 확산하기 위해 국토교통부는 구리시 갈매역세권과 성남시 복정1 공공주택지구를 대상으로 지구단위 제로에너지 시범사업을 추진하고 있습니다. 이 시범사업의 목표는 지구 평균 에너지자립률 20% 달성입니다. 공공주택지구의 건축물과 유휴부지를 효율적으로 활용해 제로에너지건축을 보급하고 확산하려는 노력이 이어지고 있습니다. 또한, 이러한 지구단위 제로에너지 시범사업은 지역 사회에 일자리 창출, 주거취약계층 지원 등 사회적 가치를 실현하는 기술 및 경제적 모델을 제공하고 있습니다.

5. ZEB 의무화로 예상되는 결과와 영향

• 5-1. 탄소 배출 감소 효과

• 한국 정부는 제로에너지건축물(ZEB)의 의무화를 통해 건축 부문에서의 온실가스 감축을 목표로 하고 있습니다. 제2차 녹색건축물 기본계획에 따르면, 2025년부터는 1,000㎡ 이상의 민간건축물과 30세대 이상의 공동주택이 ZEB 의무화 대상에 포함됩니다. 이를 통해 냉방에너지를 20% 이상 저감하고, 에너지 자립률을 높일 수 있습니다. 국토교통부는 에너지소비총량 기반의 허가기준을 단계적으로 강화하고 있으며, 이는 궁극적으로 탄소 배출 감소 효과를 가져올 것으로 예상됩니다.

• 5-2. 에너지 비용 절감

• 제로에너지건축물은 에너지 효율을 극대화함으로써 에너지 비용을 절감할 수 있습니다. 송도 힐스테이트 사례를 보면, 전기에너지 50% 절감, 난방에너지 40% 절감을 달성했습니다. 건물의 단열 성능을 강화하고, 열회수형 환기장치(HERV) 및 에너지환경관리시스템(TEEMS) 등 고효율 설비를 도입하여 에너지 소비를 줄이고 비용 절감을 가능하게 합니다.

• 5-3. 부동산 가치 상승

• 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물은 일반 건축물에 비해 높은 부동산 가치를 가지게 됩니다. 국토교통부는 에너지 성능정보를 공개하고 있으며, 감정평가 기준도 ZEB의 가치 증가분을 반영하도록 개선하고 있습니다. 이러한 정책 변화는 ZEB가 포함된 부동산의 가치를 상승시켜, 투자 유효성을 높이는 결과를 가져올 수 있습니다.

• 5-4. 일자리 창출 효과

• ZEB 의무화는 녹색건축 산업의 활성화를 통해 새로운 일자리를 창출할 수 있습니다. 제2차 녹색건축물 기본계획에 따르면, 새로운 녹색건축 프로젝트와 관련된 다양한 분야에서 일자리가 늘어날 전망입니다. 예를 들어, 녹색건축 자재 및 설비 DB 구축, 에너지절약설계, 시공, 감리 등의 과정을 통해 다양한 직종에서의 고용 기회가 확대될 것으로 기대됩니다.

6. ZEB 의무화의 도전 과제 및 해결 방안

• 6-1. 경제적 부담 문제

• 2025년부터 민간 건축물과 공동주택을 대상으로 ZEB 인증이 의무화되면서 초기 건설 비용이 증가할 것으로 예상됩니다. 특히, 초기 건설 비용을 지원하기 위한 재정적 인센티브가 명확히 정립되지 않으면 민간 부문에서의 저항이 클 수 있습니다. 예를 들어, 에너지공단의 사례에서 보듯이 인증을 받은 건축물이 제대로 관리되지 않을 경우 경제적 지원만으로는 지속 가능한 에너지 절감을 달성하기 어렵습니다.

• 6-2. 기술적 도전 과제

• 제로에너지건축물(ZEB)의 주요 목표는 단열 및 기밀 성능을 강화하고 재생 에너지를 설치하여 에너지 자립률을 높이는 것입니다. 그러나 기술적 문제로 인해 이러한 목표를 달성하는 데 어려움이 있습니다. 예를 들어, 많은 건축물에서 설계 및 시공 시 기밀성과 에너지 효율이 높지 않아 에너지 자립률이 기대치에 미치지 못하고 있습니다. 한국에너지공단의 울산사옥도 전열부문과 운송, 취사시설 등에서 인증 평가 당시 기준을 충족하지 못한 것으로 드러났습니다.

• 6-3. 정책 이행의 한계 및 개선 방안

• 현재 ZEB 관련 정책은 의무화된 인증 기준을 충족하지 못한 건축물에 대해 명확한 점검 주기와 시정명령 등의 법적 근거가 부족하다는 지적이 있습니다. 이에 따라, 이소영 의원은 '녹색건축법' 개정안을 발의하여 녹색건축물과 ZEB 인증을 받은 건축물에 대해 매년 점검과 실태조사를 실시하고 인증 기준에 맞게 유지·관리되지 않은 건축물에는 시정명령을 할 수 있는 법적 근거를 포함시켰습니다. 이를 통해 ZEB의 실효성을 보장하고 정책의 효과를 극대화할 수 있을 것으로 기대됩니다.

7. 결론

• 2025년부터 적용되는 제로에너지건축물(ZEB) 의무화는 탄소 중립 목표를 달성하는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 국토교통부는 ZEB 인증 대상 확대, 저비용 설계 및 시공 방안 마련, 에너지효율 기준 강화 등 다양한 정책을 통해 ZEB의 성공적인 도입을 추진 중입니다. 그러나 이러한 정책이 성공적으로 자리잡기 위해서는 경제적 부담 해소, 기술적 한계 극복 등이 필요합니다. 녹색건축법의 개정을 통해 인증 기준에 맞게 유지·관리되지 않은 건축물에 대한 점검과 실태조사가 강화되면 ZEB의 실효성이 더욱 높아질 것입니다. 제로에너지건축물의 의무화는 일자리 창출과 부동산 가치 상승 등 여러 측면에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으며, 정부와 산업계의 협력이 중요합니다.

8. 용어집

• 8-1. 제로에너지건축물(ZEB) [기술]

• 제로에너지건축물은 건물의 에너지 소비량을 최소화하고, 신재생 에너지를 최대한 활용하여 자립적으로 에너지를 생산하는 건축물을 의미합니다. 이는 건축물의 에너지 효율을 극대화하고, 탄소 배출을 크게 줄이는 효과가 있어 국가의 탄소 중립 목표 달성에 중요한 역할을 합니다.

• 8-2. 국토교통부 [정부 기관]

• 국토교통부는 한국의 제로에너지건축물(ZEB) 의무화 정책을 총괄하는 주요 정부 기관으로, 다양한 정책 및 조치를 통해 건축물의 에너지 효율을 높이고, 탄소 배출을 감소시키는 역할을 수행하고 있습니다.

• 8-3. 녹색건축법 [법률]

• 녹색건축법은 한국의 건축물 에너지 효율 향상 및 탄소 배출 감소를 목표로 하는 법률로, ZEB 의무화 등 다양한 조치를 포함하고 있습니다. 이 법은 녹색건축물 조성과 관련된 정책 방향을 제시하며, 건축물의 친환경성과 지속 가능성을 강화하고자 합니다.

9. 출처 문서

• 제2차 녹기본 시행…녹색건축 도약기반 마련http://kharn.kr/news/article_print.html?no=11765
• 김상문 국토교통부 건축정책관http://www.kharn.kr/news/article.html?no=13921
• 탄소중립 시대 건축의 미래, 제로에너지 하우스https://v.daum.net/v/8T89RPQSbI
• [KHARN칸] 송도 힐스테이트, 민간ZEB 가능성 ‘증명’http://www.kharn.kr/news/article.html?no=10356
• 제로에너지건축시대 ‘창호업계가 주목한다’https://www.windoor.co.kr/news/articleView.html?idxno=10266
• 무책임한 사후관리에 제로에너지건축물 38.5% 인증기준 미달https://www.industrynews.co.kr/news/articleView.html?idxno=43264