Your browser does not support JavaScript!

1기 신도시 재건축 선도지구 선정 분석 보고서

일일 보고서 2024년 07월 21일
goover

목차

  1. 요약
  2. 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 계획
  3. 선도지구 선정 기준 및 절차
  4. 지자체별 선도지구 공모 상황
  5. 재건축 진행 일정 및 계획
  6. 재건축 과정 중 예상되는 문제점
  7. 정부와 지자체의 대응 방안
  8. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 과정과 그 배경을 다루며, 주된 목적으로 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 재건축 선도지구 선정 계획을 분석합니다. 국토교통부는 총 2만 6000가구 이상의 재건축 선도지구를 지정할 계획이며, 주요 평가 기준으로는 주민동의율이 가장 중요하게 다뤄집니다. 리포트는 각 신도시별 배정 물량과 구체적인 계획, 예상되는 문제점, 그리고 정부와 지자체의 대응 방안을 상세히 설명합니다. 이를 통해 재건축 과정에서 주민동의율의 중요성과 실행 계획의 현실적인 도전 과제를 밝히고 있습니다.

2. 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 계획

  • 2-1. 선도지구 총 규모 및 기본 물량

  • 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 계획에 따르면, 총 2만 6000가구 이상의 규모가 지정될 예정입니다. 국토교통부는 22일 발표한 계획에서 경기도의 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각각 4000가구로 총 2만 6000가구가 배정된다고 밝혔습니다. 더불어, 각 지자체에서는 기준 물량의 50% 이내에서 1~2곳을 추가로 선정할 수 있으며, 분당은 최대 1만 2000가구, 일산은 최대 9000가구까지 선도지구로 지정될 수 있다고 명시되었습니다. 최대 3만 9000가구까지 지정이 가능하다고 언급되었습니다.

  • 2-2. 신도시별 배정 물량 세부 내용

  • 각 신도시별로 배정된 기본 물량은 다음과 같습니다. 분당은 8000가구에서 최대 1만 2000가구까지, 일산은 6000가구에서 최대 9000가구까지, 평촌·중동·산본은 각각 4000가구가 배정되었습니다. 이는 각 도시의 전체 정비 대상 주택의 10~15% 수준으로, 각 지자체는 주민동의율을 최우선 평가 기준으로 설정했습니다. 각 지자체는 2023년 9월에 선도지구 선정 제안서를 제출하고 10월 평가 후 국토부와 협의하여 11월에 최종 선도지구를 확정할 예정입니다. 선도지구가 지정된 후 2025년에 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립, 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 정비가 추진될 계획입니다.

3. 선도지구 선정 기준 및 절차

  • 3-1. 선정 평가 항목과 배점

  • 선도지구 선정 기준은 국토부가 제시한 '표준 평가 기준'을 토대로 하며, 각 지자체가 세부 배점 기준을 조정할 수 있습니다. 주요 평가 항목은 다음과 같습니다: 1. 주민 동의 여부: 배점 60점으로 가장 중요한 평가 기준입니다. 2. 정주 환경 개선 시급성 (가구당 주차 대수 등): 배점 10점 3. 도시 기능 활성화 필요성: 배점 10점, 정성 평가 가능 4. 정비사업 추진 파급효과: 배점 20점 예를 들어, 선도 지구 공모에 신청할 수 있는 최소 조건인 주민 50%의 동의를 받으면 10점을 얻으며, 95% 이상의 동의를 받으면 만점인 60점을 받을 수 있습니다. 이는 주민 동의율이 재건축 추진의 결정적인 기준임을 보여줍니다.

  • 3-2. 주요 평가 기준인 주민동의율

  • 주민 동의율은 선도지구 선정에 있어 가장 중요한 기준으로 작용합니다. 국토부는 '표준 평가 기준' 100점 만점 중 주민 동의율 항목에 60점을 배정하고 있습니다. 주민 50%의 동의를 받으면 10점, 95%의 동의를 받으면 60점을 받을 수 있습니다. 이 기준은 주민 간 갈등 없이 빠르게 재건축을 추진하기 위한 기반을 마련하고자 하는 목적을 가지고 있습니다. 주민 동의율이 높을수록 재건축 추진의 신속성과 효율성이 증대됩니다. 단지별로 주민 동의를 얻기 위해 새로운 양식에 맞춘 주민 동의를 받아야 합니다.

4. 지자체별 선도지구 공모 상황

  • 4-1. 분당과 일산의 공모 상황

  • 경기도 성남시 분당구와 고양시 일산의 재건축 선도지구 공모 상황을 살펴보면 다음과 같습니다. 분당은 총 8000가구, 일산은 6000가구의 재건축 선도지구가 지정될 예정입니다. 다만 추가로 공모할 수 있는 재건축 단지를 선정할 수 있어, 분당은 최대 1만 2000가구, 일산은 최대 9000가구까지 선도지구가 될 수 있습니다. 국토부가 발표한 선도지구 평가 기준에 따르면, 주민 동의율이 가장 중요한 평가 요소로서 100점 만점 중 60점을 차지합니다. 동의율이 95% 이상일 경우 만점을 받을 수 있으며, 정주환경 개선의 시급성, 통합 정비 참여 주택단지 수, 통합 정비 참여 세대 수, 도시 기능 활성화 필요성 등의 항목도 각각 10점씩 부여됩니다. 정부는 올해 10월 평가를 거쳐 11월 선도지구를 확정할 계획입니다.

  • 4-2. 평촌, 중동, 산본의 공모 상황

  • 경기도 안양시 평촌, 부천시 중동, 군포시 산본의 재건축 선도지구 공모 상황을 보면 각각 4000가구씩 재건축 선도지구가 지정될 예정입니다. 각 지자체는 다음 달 25일 공모 지침을 확정하고 9월 23일부터 27일까지 공모 신청서를 접수받을 예정입니다. 공모에 참여할 재건축 단지들은 주민 동의율을 확보하는 등 준비할 시간이 주어집니다. 주민 동의율은 여전히 평가 기준에서 가장 중요한 요소로, 95% 이상의 동의를 끌어내면 최대 60점을 받을 수 있습니다. 그 외에도 가구당 주차대수, 통합 정비 참여 주택단지 수, 통합 정비 참여 세대 수, 도시 기능 활성화 필요성 등의 요소가 각각 10점씩 부여됩니다. 국토부와 각 지자체는 10월 평가를 거쳐 11월 중 선도지구를 최종 확정할 예정입니다.

5. 재건축 진행 일정 및 계획

  • 5-1. 재건축 추진 시간표

  • 국토교통부는 1기 신도시 재건축 선도지구의 추진 시간표를 발표했습니다. 8월 25일부터 선도지구 공모가 시작되며, 9월에는 선정 제안서를 접수하고, 10월에는 평가 및 협의를 거쳐 11월에는 최종 선도지구가 선정됩니다.

  • 5-2. 주요 추진 단계와 일정

  • 재건축 추진 단계는 다음과 같습니다. 첫째, 8월 25일 공모 공고 및 시작, 둘째, 9월 선도지구 선정 제안서 접수, 셋째, 10월 평가 및 국토부 협의, 그리고 마지막으로 11월에 각 지자체가 최종 선도지구를 선정합니다. 또한, 선도지구 선정 기준은 주거단지 정비형, 중심지구 정비형 등의 사업 유형과 연립주택, 아파트 등의 주택 유형에 관계없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 이루어집니다.

6. 재건축 과정 중 예상되는 문제점

  • 6-1. 주민동의율 확보의 어려움

  • 국토교통부가 발표한 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'에 따르면, 선도지구 공모에 신청하려는 단지는 구역 내 전체 토지 등의 소유자 50% 이상 동의와 단지별 토지 등 소유자 50% 이상 동의를 받아야 합니다. 이러한 주민동의율 확보가 중요한 이유는 표준 평가기준에서 주민동의율이 60점으로 가장 높은 비중을 차지하기 때문입니다. 특히, 분당과 일산의 노후 단지들이 이에 해당하며, 동의율 확보 경쟁이 치열해질 것으로 전망됩니다. 주민동의율을 확보하지 못하면 재건축 진행이 어려워질 수 있습니다. (출처: go-public-web-kor-9130948974156180515-0-0)

  • 6-2. 기한 내 재건축 진행의 난항

  • 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 과정에서 기한 내 재건축을 완료하는 것이 현실적으로 어려운 도전이 될 수 있습니다. 국토교통부 관계자는 이번 선도지구 선정을 시작으로 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비가 추진된다고 설명했습니다. 하지만 대한건설정책연구원의 이은형 연구위원은 정부가 제시한 입주 목표 시기가 맞추기엔 '빠듯한 기한'이라고 분석했습니다. 이는 재건축 과정에서 예상치 못한 추가 문제들이 발생할 수 있음을 의미합니다. (출처: go-public-web-kor-N4661686822524652976-0-0)

7. 정부와 지자체의 대응 방안

  • 7-1. 국토부의 정비 방침 및 법적 절차

  • 국토부는 1기 신도시의 재건축 선도지구를 지정하기 위해 표준 평가 기준을 발표하였습니다. 이 기준에 따르면 주요 평가 요소는 주민동의율이며, 전체 점수의 60%를 차지합니다. 동의율이 95% 이상이면 최대 60점을 받을 수 있습니다. 그 외에도 가구당 주차대수 등 정주 환경 개선의 시급성(10점), 통합 정비 참여 주택 단지 수(10점), 통합 정비 참여 세대 수(10점), 도시 기능 활성화 필요성(10점) 등이 포함되어 있습니다. 국토부는 1기 신도시의 재건축 선도지구를 지정하기 위해 공모 절차를 진행 중이며, 이를 통해 주민동의를 최우선 기준으로 삼아 선도지구를 선정할 계획입니다. 구체적으로 분당은 8000가구, 일산 6000가구, 중동·평촌·산본 각 4000가구로 총 2만6000가구가 재건축 선도지구로 지정될 예정이며, 최대 3만9000가구까지 지정될 수 있습니다. 이러한 절차는 오는 11월 완료될 예정입니다. 또한, 국토부는 1기 신도시의 향후 10년 재건축 로드맵을 제시하였으며, 분당의 경우 올해 8000가구를 시작으로 2033년까지 8만4000가구가 정비사업 대상으로 선정될 예정입니다. 이를 통해 국토부는 노후된 도시 환경을 개선하고 주택 공급을 활성화하려고 노력하고 있습니다.

  • 7-2. 지자체의 지원 및 협력 계획

  • 지방자치단체들은 국토부의 표준 평가 기준을 바탕으로 신도시별 선도지구 공모를 시작합니다. 경기 고양, 성남, 부천, 안양, 군포 등 지방자치단체들은 오는 25일 공모 지침을 홈페이지에 공고할 예정입니다. 공모 신청 기간은 9월 23일부터 27일까지이며, 이 기간 동안 재건축 단지들은 주민 동의율을 확보하고 신청서를 제출할 시간을 가집니다. 지자체들은 각 신도시별 선도지구 선정을 위한 평가 기준과 동의서 징구 양식을 포함한 지침을 확정하고, 이를 공모하도록 할 계획입니다. 선도지구 선정은 10월에 평가를 거쳐 11월에 최종 확정될 예정입니다. 또한, 국토부와 지방자치단체들은 협의체를 구성하여 노후계획도시 정비사업 추진을 위한 협력을 강화할 계획입니다. 오는 27일에는 다양한 지자체가 참여하는 1차 협의체 회의가 열릴 예정이며, 이를 통해 지자체의 기본계획 수립 용역을 자문하고 시행착오를 최소화하려고 합니다. 나아가 국토부는 지역 주민들이 정비사업에 대한 이해를 높이기 위해 설명회를 개최할 계획이며, 이는 9월 수원, 10월 군산 등에서 진행될 예정입니다.

8. 결론

  • 1기 신도시의 재건축 선도지구 지정은 노후된 도시 환경을 개선하고 주택 공급을 활성화하려는 중요한 계획입니다. 국토교통부는 주민동의율을 주요 평가 기준으로 삼아 각 지자체와 협력하며 총 2만 6000가구 이상의 재건축을 추진하고자 합니다. 그러나 주민동의 확보와 같은 과정에서 발생할 수 있는 갈등, 기한 내 재건축 완료의 어려움 등 여러 난관이 존재합니다. 특히, 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등의 신도시가 이러한 도전에 직면할 것입니다. 해결을 위해 지속적인 협력과 자금 조달 방안 등이 필요하며, 향후 재건축 과정에서 발생할 수 있는 문제 해결을 위한 방안도 마련되어야 합니다. 이는 1기 신도시의 재건축이 단순한 건물 교체를 넘어, 도시 기능 전체의 활성화로 이어질 수 있으며, 이에 대한 장기적이고 체계적인 접근이 필요합니다.

9. 용어집

  • 9-1. 국토교통부 [정부 기관]

  • 국토교통부는 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 계획을 주도하며, 선정 기준 및 절차를 설정하고 지자체와의 협력을 통해 재건축 진행을 지원합니다.

  • 9-2. 1기 신도시 [지역]

  • 1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본으로 구성된 수도권 지역으로, 이들 신도시의 재건축 선도지구 선정 및 추진이 이번 리포트의 핵심 주제입니다.

  • 9-3. 선도지구 [재건축 구역]

  • 선도지구는 1기 신도시에서 재건축이 가장 먼저 시작되는 구역으로, 주민동의율과 정주환경 개선 시급성 등을 기준으로 선정됩니다.

  • 9-4. 주민동의율 [평가 기준]

  • 재건축 선도지구 선정 과정에서 가장 중요한 평가 항목으로, 높은 주민동의율은 선도지구 선정에 결정적인 역할을 합니다.

10. 출처 문서