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서울 및 수도권 부동산 시장 동향 분석: 1기 신도시 재건축 및 집값 상승 요인

일일 보고서 2024년 07월 26일
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목차

  1. 요약
  2. 서울 및 수도권 부동산 시장 현황
  3. 1기 신도시 재건축 추진 현황
  4. 서울 집값 상승과 탈서울 현상
  5. 정부의 부동산 정책 및 대응
  6. 기타 관련 이슈
  7. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 서울 및 수도권 부동산 시장의 동향을 분석하며, 특히 1기 신도시 재건축과 서울의 집값 상승 요인에 집중합니다. 서울의 아파트 거래량과 평균 매매 금액 상승, 탈서울 현상, 그리고 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 재건축 진행 상황을 다룹니다. 또한 정부의 종합부동산세(종부세) 개편안 및 추가 주택 공급 계획과 그 영향을 조사하여 부동산 시장의 주요 변화를 제시합니다. 서울 및 수도권의 아파트 거래가 실수요자 중심으로 이루어지고 있다는 점과 경기, 인천 지역의 집값 상승 현상을 강조하였습니다.

2. 서울 및 수도권 부동산 시장 현황

  • 2-1. 서울 아파트 거래량과 가격 상승 분석

  • 서울 아파트의 매매 거래량과 평균 매매 금액이 증가하고 있습니다. 6월 서울 아파트 거래량은 약 7,000건 이상으로 2020년 12월 이후 최대치를 기록했습니다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 6월 서울 아파트 평균 매매 금액은 12억 1490만원으로 사상 최고치를 기록했습니다. 매매 거래가 실수요자 중심으로 이루어지고 있으며, 5~6월 동안 신축급 아파트 거래 비중이 24.9%를 기록했습니다. 특히 서대문구와 성북구의 아파트 거래량과 평균 매매 금액이 눈에 띄게 증가했습니다.서대문구의 평균 매매 금액은 9억 7739만원으로 작년 동월 대비 1억원 가량 올랐고, 성북구의 평균 매매 금액은 8억 2994만원으로 작년보다 1억원 가까이 상승했습니다.

  • 2-2. 수도권 부동산 가격 동향 및 주요 요인

  • 서울의 집값 상승이 경기 및 인천으로 확산되고 있습니다. 서울 아파트값은 7월 1일 기준 전주 대비 0.2% 상승했으며, 경기도와 인천으로 매수 수요가 이동하면서 집값이 상승하고 있습니다. 경기도 과천(0.44%), 성남 분당구(0.32%), 부천 원미구(0.16%) 등지에서 집값 상승이 두드러졌습니다. 서울 아파트 전세 평균가격이 경기도 아파트 매매 평균 시세를 상회하면서 실수요자들이 경기지역으로 이동하는 경향을 보이고 있습니다. 신생아특례대출 등의 정책 대출 또한 매수 심리를 자극하여 주택 매매 수요를 증가시키고 있습니다.

3. 1기 신도시 재건축 추진 현황

  • 3-1. 선도지구 선정 기준 및 현황

  • 국토교통부는 1기 신도시 재건축 선도지구를 선정하는 과정에서 총 3만9000가구 규모로 계획을 잡고 있습니다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 1기 신도시가 대상이며, 각 신도시는 주민 동의율을 바탕으로 선도지구로 선정됩니다. 선도지구 선정 평가 항목에는 총 100점 만점 기준으로 주민 동의율이 60점을 차지하며, 가구당 주차 대수가 10점, 통합 정비 참여 주택 단지 수가 10점, 통합 정비 참여 가구 수가 10점, 도시 기능 활성화 필요성이 10점을 부여받습니다. 이 평가 기준에 따라 분당은 8000가구, 일산은 6000가구, 평촌과 중동, 산본 각각 4000가구 규모로 선도지구로 선정될 예정입니다.

  • 3-2. 각 신도시별 재건축 계획 및 동의율

  • 경기도의 재건축 프로젝트는 주민 동의율에 크게 의존하고 있습니다. 예를 들어, 분당의 경우 최대 60점의 주민 동의율 점수가 배정되어 있으며, 이 기준을 충족하기 위해 주민 동의서를 징구하고 있습니다. 양지마을 통합재건축 준비위원회는 최근 한국토지신탁과 업무협약을 체결하여 사업을 본격 추진하고 있으며, 현재 4392세대 중 상당수의 동의를 확보한 상태입니다. 일산도 분당과 마찬가지로 주민 동의율을 확보하기 위한 노력이 진행 중이며, 같은 방식으로 6000가구 규모의 재건축 계획을 추진 중입니다. 평촌, 중동, 산본 신도시 역시 각 4000가구의 주민 동의율을 확보하기 위한 준비를 진행 중입니다. 모든 신도시의 공모 신청은 9월 말까지 접수되며, 10월 중 평가는 완료될 예정입니다.

4. 서울 집값 상승과 탈서울 현상

  • 4-1. 서울 집값 상승 원인 분석

  • 서울 아파트 매매와 전세가 상승 원인은 주로 성동구, 마포구, 용산구 등의 주요 지역에서 두드러졌습니다. 특히, 성동구는 성수동 일대 기업들의 잇따른 입주로 '직주근접' 수요가 발생하면서 매매가 변동률이 2.47%로 서울 평균치인 0.68%를 훨씬 웃돌았습니다. 전세가격 역시 성동구가 가장 높은 상승률인 4.65%를 기록하였습니다. 또한, 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 지역의 집값 상승세가 두드러졌습니다. 매매가격 상승률은 성동구 0.59%, 용산구 0.35%, 마포구 0.33% 순으로 높았습니다. 주택담보대출 정책의 변화와 전세가율 상승이 매매가격에 미치는 영향 또한 중요한 요인으로 작용하였으며, 한국개발연구원(KDI)의 연구에 따르면 전세가와 매매가 사이에는 뚜렷한 인과관계가 없다고 결론지었습니다.

  • 4-2. 탈서울 현상과 인구 이동

  • 서울의 높은 집값은 많은 서울 거주자들이 경기와 인천으로 이주하게 만드는 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 2024년 1월부터 4월까지 서울에서 경기로 순유출된 인구는 18,908명, 인천으로는 12,302명에 이르렀습니다. 특히, 서울 아파트 전셋값은 같은 기간 동안 57주 연속 상승하였으며, 서울 1㎡당 평균 분양가는 1,170만 6천원으로 전년 대비 24.35% 상승하였습니다. 그에 비해 경기와 인천 지역의 아파트 가격이 상대적으로 저렴하고 수도권 광역급행철도(GTX)와 같은 교통 인프라가 개선되면서 많은 서울 거주자들이 경기와 인천으로 이주하고 있습니다. 2024년 1월부터 4월까지 경기와 인천에서 아파트를 매입한 서울 거주자는 각각 4,729명, 769명으로 작년 동기 대비 15.7%, 16.3% 증가하였습니다.

5. 정부의 부동산 정책 및 대응

  • 5-1. 종합부동산세 개편안

  • 정부는 최근 종합부동산세(종부세) 개편안을 발표할 계획입니다. 종합부동산세는 고가의 부동산 보유자에 대해 부과되는 세금으로, 집값 안정과 조세부담 형평성을 목표로 도입되었습니다. 현재 정부는 1주택자 기본세율 하향 조정과 조정대상지역 2주택자의 중과세 제외를 고려하고 있습니다. 일부에서는 종부세 폐지를 주장하나, 서울 강남구와 성동구 등 부동산 가격이 급등한 지역에서는 강한 반발이 예상됩니다. 국민 여론 조사 결과에서도 종부세 완화에 대해 부정적인 응답이 55%에 달하며, 다수 국민은 종부세 폐지를 부자감세로 보고 반대하는 경향이 짙습니다.

  • 5-2. 정부의 추가 주택 공급 계획

  • 정부는 주택 공급 부족으로 인한 서울과 수도권의 집값 상승세를 완화하기 위해 다양한 대책을 마련하고 있습니다. 공급 물량이 충분하다고 언급하였으나, 여전히 추가 공급 방안을 발표하겠다고 밝혔습니다. 수도권에서는 그린벨트를 해제해 하반기 중 2만 가구 이상의 신규택지 후보지를 발표할 예정입니다. 또한, 도심 재개발·재건축을 통한 공급 활성화를 위해 추가 제도개선 방안도 마련할 계획입니다. 국토부에 따르면 수도권 아파트 입주 물량은 올해 18만 8000가구, 내년 15만 2000가구로 예정되어 있습니다. 그러나 전문가들은 이러한 대책이 당장 부동산 시장을 안정시키기에는 부족할 것이라고 평가하고 있습니다.

6. 기타 관련 이슈

  • 6-1. 부동산 관련 사회적 현상

  • 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 매수자 중 40대 비중이 역대 최고를 기록했습니다. 한국부동산원에 따르면 2023년 1월부터 5월까지 강남 3구 아파트 매수자 중 40대가 차지하는 비중은 39.7%였으며, 이는 2019년 집계 시작 이후 가장 높은 수치입니다. 30대의 강남 3구 매수 비중은 2021년 29.6%에서 2023년 27.6%로 감소한 반면, 서초구와 강남구의 40대 매수 비중은 각각 42.1%, 42.8%로 상승하며 두드러지게 증가했습니다. 이는 서초구 반포동과 강남구 개포동 등지에서 신축 아파트 공급이 증가하면서 40대의 매수세가 활발해진 결과로 해석됩니다. 서울 전체적으로도 40대가 20~30대보다 더 적극적으로 매수에 나서고 있는 것으로 나타났으며, 10% 이상 가격 회복이 이루어진 강남구와 서초구는 서울 평균을 상회하는 회복률을 기록했습니다.

  • 6-2. 부동산 시장의 리스크 및 안전 관리

  • 2024년 7월 17일부터 서울 및 수도권 지역에 집중호우가 발생하며 주요 도로가 침수되고 교통이 마비되는 등의 피해가 발생했습니다. 특히 경기북부 지역은 시간당 75mm 이상의 폭우가 쏟아지면서 파주시 문산읍, 연천, 동두천 등의 지역에서 주택 침수와 차량 침수 피해가 발생했습니다. 일부 축사에서는 지붕이 무너져 인명 피해도 나타났으며, 서울 광화문 광장과 경기 고양시 일산서구 지역에서도 침수 피해가 보고되었습니다. 정부는 집중호우에 대비하여 예방 조치를 강화하고, 중대본 2단계를 발령하며 인명 피해 예방을 강조했습니다. 또한, 수도권과 충남 지역에 산사태 위험이 높아지면서 산사태 경보와 예보가 발령되었습니다. 전문가들은 이러한 극단적인 날씨 현상이 지구 온난화로 인한 기후 변화와 관련이 있다고 분석하고 있으며, 안전 수칙을 준수하는 것이 중요하다고 강조했습니다.

7. 결론

  • 본 리포트는 서울 및 수도권의 부동산 동향, 1기 신도시 재건축 추진 현황, 서울 집값 상승 원인 및 탈서울 현상, 그리고 정부의 부동산 정책을 종합적으로 분석하였습니다. 서울과 수도권의 부동산 시장은 실수요자 중심으로 거래가 증가하고 있으며, 1기 신도시 재건축은 주민 동의율을 바탕으로 선도지구가 선정되고 있습니다. 서울의 집값 상승은 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 지역에서 두드러지며, 높은 집값은 탈서울 현상을 초래했습니다. 정부의 종부세 개편과 추가 주택 공급 계획은 부동산 시장 안정화를 위한 중요한 조치로 평가됩니다. 그러나 단기적 효과의 한계와 추가 대책의 필요성이 지적되었습니다. 향후 부동산 시장은 정부 정책과 1기 신도시 재건축, 그리고 탈서울 현상에 따른 수도권 부동산 시장 변화를 중심으로 발전할 것입니다. 이러한 분석은 향후 시장 동향을 예측하고 대응책을 마련하는 데 중요한 참고자료가 될 것입니다.

8. 용어집

  • 8-1. 1기 신도시 [주거지역]

  • 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 대한민국의 1기 신도시는 주거 환경 개선을 위해 재건축 프로젝트가 추진 중입니다. 선도지구로 선정된 지역들은 주민 동의율과 기존 인프라를 기반으로 우선 재건축이 이루어지며, 이는 지역의 부동산 가치 상승에 큰 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

  • 8-2. 종합부동산세(종부세) [세금]

  • 종합부동산세는 고가 부동산 보유에 대해 부과되는 세금으로, 최근 정부가 개편안을 발표하여 1주택자와 2주택자에 대한 세율 조정이 주요 내용입니다. 이는 부동산 시장의 과열을 방지하고 과세의 공평성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다.

  • 8-3. 탈서울 현상 [사회현상]

  • 서울의 높은 주택 가격으로 인해 서울에서 경기와 인천 등으로 이주하는 '탈서울' 현상이 발생하고 있으며, 이 현상은 수도권 부동산 시장의 변화를 가져오고 있습니다. 교통 인프라 개선과 주택 공급 확대 등이 이 현상을 가속화시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

9. 출처 문서