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서울 아파트 시장 동향 분석: 매매 및 가격 변동

일일 보고서 2024년 07월 28일
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목차

  1. 요약
  2. 서울 아파트 시장 개요
  3. 재건축 아파트 시장 동향
  4. 지역별 매매가격 변화
  5. 전세시장과의 연관성
  6. 과거 사례와 비교
  7. 향후 전망에 대한 전문가 의견
  8. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 서울 아파트 시장의 매매 거래량과 가격 변동 현황을 종합적으로 분석한 자료입니다. 보고서에 따르면, 서울 아파트값은 12주 연속 상승세를 기록하며 안정적인 회복 조짐을 보이고 있습니다. 성동구를 포함한 노·도·강 지역 등 일부 자치구에서는 강한 상승세가 두드러지고 있으며, 전세 공급 부족과 금리 인하 기대감이 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 또한, 재건축아파트 시장 역시 투자 목적 수요 증가로 인해 가격이 상승하고 있습니다. 서울 아파트 매매수급지수의 상승은 매매 심리가 회복되고 있음을 나타내며, 전세 시장의 변화가 매매 시장에도 직접적인 영향을 미치는 상황입니다. 이러한 동향은 2009년의 일시적 반등 사례와 비교하여 다양한 시각에서 논의되고 있습니다.

2. 서울 아파트 시장 개요

  • 2-1. 서울 아파트 매매가격 변동 현황

  • 서울 아파트 매매가격은 최근 회복세를 보이며 상승 중입니다. 서울 아파트값은 한국부동산원 주간 통계 기준으로 12주 연속 상승하고 있습니다. 특히 성동구의 경우 매매가격 변동률이 올해 2.47%로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 자치구별로 성동구(0.54%)가 가장 큰 폭으로 올랐으며, 강북권의 성동구, 노원구, 도봉구 등도 상승세를 보이고 있습니다. 지방에서는 지역별로 매매가격이 상이하지만, 서울 아파트의 상승세에 따라 일부 지방에서도 매매가격이 회복되는 모습을 보이고 있습니다.

  • 2-2. 서울 아파트 거래량 증가 추세

  • 서울 아파트 매매거래량도 증가하는 추세입니다. 예를 들어, 5월 거래량은 5일까지 집계된 결과 4512건으로 최종 거래량은 6000건을 초과할 것으로 예상됩니다. 4월 거래량은 4338건으로 전월보다 증가하였으며, 이는 2년 7개월 만에 4000건을 넘은 수치입니다. 특히, 성동구와 같은 인기 지역의 거래량이 두드러지고 있으며, 전세 시장의 공급 부족이 매매 수요로 전환되고 있다는 점도 눈에 띕니다. 서울 외곽 지역이나 경기, 인천 등 수도권에서도 거래량이 꾸준히 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

3. 재건축 아파트 시장 동향

  • 3-1. 재건축아파트 매매가 변동

  • 서울 아파트 매매가격이 회복되면서 재건축아파트 가격 변동률도 동반상승하고 있습니다. 2024년 7월 8일, 부동산R114에 따르면, 서울 재건축아파트 매매가격 변동률이 0.04% 상승하며 약 2년 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 이는 2022년 6월 24일의 0.05% 상승 이후 최대 오름폭입니다. 전세 공급 부족으로 인해 매매량이 늘어난 것이 주요한 원인으로 분석됩니다. 자치구별로는 성동구가 아파트 매매가격 변동률 0.54%로 가장 큰 상승폭을 기록하였으며, 올해 누적으로도 성동구는 2.47% 상승하여 서울에서 가장 높은 변동률을 보였습니다.

  • 3-2. 재건축아파트의 투자 목적 수요 증가

  • 재건축아파트는 미래가치 상승 기대감에 따른 투자목적 수요가 증가하고 있습니다. 이는 서울지역 부동산 투자심리가 살아날 조짐을 나타냅니다. 백새롬 부동산R114 리서치센터 책임연구원에 따르면, 재건축아파트의 가격 움직임이 향후 집값 추이의 가늠자 역할을 하고 있으며, 현재 강보합 수준의 일반아파트 시세에도 영향을 미쳐 오름폭을 확대시킬 가능성이 있다고 진단하였습니다. 6월 매매거래 건수는 5월 기록을 넘어설 것으로 예상되며, 서울 부동산정보광장의 집계에 따르면 6월 5일까지의 서울 아파트 매매는 4512건에 달하는 것으로 나타났습니다. 최종 거래량은 6000건을 웃돌 것으로 관측되고 있으며, 이는 5월 전체 거래건수 4867건을 넘어선 수치입니다.

4. 지역별 매매가격 변화

  • 4-1. 성동구, 광진구, 동대문구 등 지역별 상승률

  • 서울 아파트 시장에서 성동구, 광진구, 동대문구 등 일부 지역의 매매가격이 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 성동구의 경우, 행당·왕십리·옥수동 주요 단지를 중심으로 지난주 대비 0.26% 상승하였으며, 광진구는 구의·광장동 구축 위주로 0.15%의 상승률을 기록했습니다. 동대문구 또한 전농·제기·답십리동을 중심으로 매매가격이 0.14% 올랐습니다. 이는 전셋값 상승과 매매가격 하락 우려가 줄어드는 상황에서 매수 문의가 증가하고 있기 때문으로 분석됩니다.

  • 4-2. 노·도·강 지역의 가격 변동

  • 노원구, 도봉구, 강북구를 포함하는 노·도·강 지역 역시 가격 상승세를 보이고 있습니다. 노·도·강 3개 구는 지난주 상승 전환 이후 2주째 상승세를 이어가고 있습니다. 특히, 노원구와 도봉구, 강북구는 전주 대비 소폭 상승을 기록하며 모든 자치구에서 매매가격 상승세가 확인되었습니다. 이는 서울 전역에서 외지인의 원정 투자가 증가하고 있는 흐름과도 일치합니다. 4월 서울 아파트 매매거래 중 지방 거주자의 매입 비중이 21.9%로 나타나며, 외지인의 매입 건수가 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났습니다.

5. 전세시장과의 연관성

  • 5-1. 전세 공급 부족과 매매 수요로의 전환

  • 최근 서울 아파트 시장에서는 전세 공급 부족과 매매 수요로의 전환이 확인되고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.1% 오르며 55주 연속 상승세를 이어갔습니다. 전세가격 상승의 장기화는 매매 수요로의 전환을 촉진하였고, 이는 서울 아파트 매매수급지수 상승으로도 이어졌습니다. 16주 연속 상승을 기록한 매매수급지수는 지난달 마지막 주 94.3을 기록했습니다. 이는 매도보다 매수 우위의 시장 상황을 나타냅니다. 서울 아파트 매매 거래량 역시 지난 3월과 4월 각각 4217건과 4360건으로 두 달 연속 4000건대를 넘어서며 거래량 회복세가 지속되고 있습니다.

  • 5-2. 전세 가격 상승과 매매 가격에 미치는 영향

  • 전세 가격 상승은 매매 가격에도 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.09% 상승하며 11주 연속으로 상승세를 이어갔습니다. 특히 노원, 도봉, 강북 등 서울 외곽 지역에서도 매매가가 상승하는 추세를 보였습니다. 이와 같은 매매가 상승은 전세가 상승이 장기화되면서 매매심리가 확산됐기 때문입니다. 더욱이 서울 아파트 평균 거래가액은 지난 4월 11억4451만원으로 2022년 4월 이후 최대치를 기록하였고, 5월에도 11억2062만원으로 집계되었습니다. 이러한 시기적 매매가 상승은 전세가 상승과 묶이는 현상을 보여주고 있습니다.

6. 과거 사례와 비교

  • 6-1. 2009년 일시 반등 사례와의 비교

  • 최근 서울 아파트 시장은 거래량이 증가하고 가격도 상승세를 보이며 회복 국면에 접어들고 있다는 분석이 나오고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2024년 5월 서울 아파트 거래량은 5182건으로 전월 대비 7.1%, 전년 동월 대비 39.3% 증가하였습니다. 이는 지난 2021년 8월 이후 3년여 만에 거래량이 5000건을 넘은 것입니다. 가격도 계속 오르고 있으며, 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 6월 넷째 주 기준 전주 대비 0.18% 오르며 14주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 이러한 긍정적인 지표에도 불구하고 일부 전문가들은 현재의 상승세가 2009년 당시의 일시적인 반등과 유사하다고 지적합니다. 2009년에도 반등을 경험했으나, 2010년부터 다시 하락기를 맞이하여 2013년까지 하락이 이어졌습니다. 서울디지털대 한문도 교수는 현재 상승세가 3040 기주택자의 갈아타기 수요에 의해 나타난 일시적인 현상으로, 이들의 수요가 사라지면 다시 하락세로 전환될 가능성이 높다고 경고하였습니다.

  • 6-2. 현재 상승세에 대한 논란과 시각

  • 현재의 시장 상승세에 대해서는 의견이 분분합니다. 서울 아파트 매매수급지수는 98.9로 기준선인 100에 근접하며, '살려는' 사람이 '팔려는' 사람보다 많은 상황입니다. 이는 최저 1%대의 저리상품인 신생아 특례대출 등 정책금융의 영향으로 매수 수요가 증가한 것도 한 몫 했습니다. 또한, 주담대 금리가 최저 2%대까지 떨어져 금리 인하 기대감도 높아지고 있습니다. 반면, 한문도 교수는 경제 상황이 여전히 좋지 않으며, 큰 하락은 반드시 올 것이라고 주장합니다. 현재 경제지표 상 생산·소비·투자가 감소하는 상황에서는 장기적인 상승을 기대하기 어렵다고 설명합니다. 그러나 도시와경제의 송승현 대표는 2009년과는 경제적인 체력과 상황이 다르다며, 전셋값의 상승도 지속되고 있어 현재의 상승세가 계속될 것이라고 전망합니다.

7. 향후 전망에 대한 전문가 의견

  • 7-1. 매매 심리 회복과 30~40대 실수요자의 역할

  • 서울 아파트 매매 심리가 회복되고 있습니다. 서울의 매매수급지수는 2년 반 만에 최대치를 기록하며 높아지고 있습니다. 최근 서울 아파트값의 상승과 함께 2~3년 내 공급 부족 우려와 금리 인하 기대감으로 인해 집값이 저점에 있다는 인식이 확산하고 있습니다. 전셋값 상승도 매매 수요로 전환되며 영향을 미쳤습니다. 한국부동산원에 따르면, 올해 6월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.1% 오르며 12주 연속 상승했습니다. 추가적으로 서울 아파트의 전세거래량과 매매거래량 차이는 지난해 12월 1만2128건에서 올해 4월 5435건으로 크게 줄었습니다. 전문가들은 이 흐름을 30~40대 생애최초 구입자들이 주도하고 있다고 보고 있습니다.

  • 7-2. 경제 상황과 정책 변화가 시장에 미치는 영향

  • 경제 상황과 정책 변화는 서울 아파트 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 최근 서울 아파트 매매량 증가는 거래가 회복되고 있다는 신호입니다. 올해 1월 2456건에 그쳤던 서울 아파트 거래량은 지난달 4144건으로 상승했으며, 3월 이후 세달 연속 4000건을 넘겼습니다. 거래 회복의 의미는 '살 사람은 살 수 있는 분위기'를 형성한다는 것으로, 시장에서는 각자의 판단에 따라 행동하고 있습니다. 한국부동산원 통계에서도 경기 아파트 가격이 상승세를 보이고 있으며, 서울 전셋값 역시 55주 연속 상승하며 역대 세 번째로 긴 상승 기간을 기록했습니다. 이는 경제와 정책 변화가 주택 시장에 지속적인 영향을 미치고 있음을 보여줍니다.

8. 결론

  • 이번 리포트에서는 서울 아파트 시장의 최근 동향을 다각도로 분석하여 주요 발견을 요약했습니다. 매매 가격과 거래량 모두 상승세를 보이며 성동구를 포함한 노·도·강 지역에서 두드러진 상승을 보였습니다. 전세 공급 부족이 매매 수요로 전환되며 매매심리를 자극, 서울 아파트 매매수급지수의 상승을 이끌고 있습니다. 그러나 2009년의 일시적 반등 이후 장기 하락 사례와 비교하면, 현재의 상승세 지속 가능성에 대해 다양한 의견이 존재합니다. 한편, 경제 상황과 정책 변화가 시장에 중요한 변수로 작용할 것으로 보이며, 향후 시장의 변화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 실질적으로는 2~3년 내 공급 부족과 금리 인하 기대감이 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것이며, 재건축아파트에 대한 투자 수요 증가가 계속될 것으로 전망됩니다. 이에 따라 정책적 대응과 철저한 시장 분석이 필요할 것입니다.

9. 용어집

  • 9-1. 재건축아파트 [이슈]

  • 서울 아파트값 상승으로 인해 재건축아파트 매매가격이 변동하고 있습니다. 이들 아파트는 미래가치 상승 기대감에 따른 투자 목적의 수요 유입으로 인해 가격 변동률이 크게 나타나고 있습니다.

  • 9-2. 노·도·강 [지역]

  • 재개발 및 아파트 가격 상승의 주요 지역으로, 노원구, 도봉구, 강북구를 의미합니다. 최근 거래량과 매매가격에서 상승세가 뚜렷하며, 서울 아파트 시장 전반에 중요한 지역으로 주목받고 있습니다.

  • 9-3. 매매수급지수 [지표]

  • 주택 매매시장에서 수요와 공급의 비중을 나타내는 지수로, 기준선인 100을 기준으로 판단합니다. 최근 서울 아파트 매매심리가 회복되며 수급지수가 상승하고 있습니다.

  • 9-4. 전셋값 [가격지표]

  • 서울 아파트의 전세가격으로, 최근 전세 공급 부족으로 인해 지속적으로 상승하고 있으며, 이는 매매 가격 상승에도 영향을 미치고 있습니다.

10. 출처 문서