건축공사 감리대상 건물의 규정과 현황 분석

1. 요약

• 이 리포트는 건축공사 감리대상 건물에 대한 규정 및 현황을 분석합니다. 주요 내용을 통해 감리대상 건물의 기준, 감리자의 자격, 감리비 예치 및 지급 제도, 감리자의 역할 강화 방안 등을 다루며, 이를 통해 감리 제도의 중요성과 현행 규정을 이해할 수 있도록 돕습니다. 감리대상 건물의 기준은 연면적, 층수, 토지 굴착 깊이 등의 조건에 따라 결정되며, 감리자의 자격 요건에는 건축사 및 건축사보가 포함됩니다. 또한, 서울시의 감리비 공공예치제도를 통해 감리의 독립성을 보장하고 부실공사를 방지하려는 노력이 강조됩니다.

2. 1. 감리대상 건물의 기준

• 2-1. 연면적 기준

• 공사감리자는 다음 각 호의 구분에 따라 지정되어야 합니다. 일반적으로 공사 대상 건물의 연면적이 천 제곱미터 이상인 경우 감리 대상입니다. 이는 건축 허가를 받아야 하는 건축물에 적용되며, 다중이용 건축물의 경우에도 감리자가 지정됩니다.

• 2-2. 층수 기준

• 건축물의 층수가 일정 기준을 초과할 경우에도 감리 대상에 포함됩니다. 감리 업무 수행 시, 공정의 주요 단계에 따라 관리가 이루어지며, 조적조 또는 보강콘크리트블럭조인 경우에는 층마다 상부 슬래브배근 완료 후 감리가 수행됩니다.

• 2-3. 토지 굴착 기준

• 깊이 10미터 이상의 토지 굴착공사 또는 건축물의 기초공사에서 거푸집 또는 주춧돌 설치 완료 단계에서도 감리가 필요합니다. 관련 법령에 따라 깊이와 안전성을 고려한 감리가 수행되며, 일정 수의 건축사보가 현장에서 감리 업무를 수행해야 합니다.

• 2-4. 대규모 리모델링 기준

• 대규모 리모델링 작업의 경우에도 감리 대상에 포함되며, 이는 기존 건축물의 구조적 안전성 확보를 위한 중요한 조치입니다. 리모델링하는 경우에도 관련 법령에 따라 공사감리자가 지정되며, 필요한 경우 해당 분야의 건축사보가 공사 현장에서 작업을 감리합니다.

3. 2. 감리자의 자격 요건

• 3-1. 건축사의 자격

• 한국재난관리협회에 따르면, 공사감리자의 자격 요건에는 건축사가 포함됩니다. 건축사는 건축공사의 감리 역할을 수행할 수 있으며, 관련 법규에 따른 자격을 갖추어야 합니다.

• 3-2. 건축사보의 역할

• 건축사보는 감리 업무에서 중요한 역할을 수행합니다. 건축사보는 각 공사 현장에서 공사감리자로 지정될 수 있으며, 공사 진행 상황에 따라 필요할 때 수시로 감리업무를 수행해야 합니다. 특히 건축사보는 관련 분야의 감리업무를 수행할 수 있는 자격을 갖추고 있어야 합니다.

• 3-3. 부문별 건축사보 배치 기준

• 공사감리자는 부문별로 건축사보를 배치해야 합니다. 예를 들어, 공사 전체 기간 동안 건축 분야의 건축사보 한 명 이상이 현장에서 감리업무를 수행해야 합니다. 또한, 전기 또는 기계 분야의 건축사보도 해당 분야별 공사기간 동안 각각 감리업무를 수행해야 하며, 이들은 건축공사의 설계에서 최소 3년 이상 종사한 경력이 있는 사람이어야 합니다.

4. 3. 감리비 예치 및 지급 제도

• 4-1. 공공 예치의 배경 및 목적

• 서울시는 민간 건축공사에 대해 '감리비 공공예치·지급 제도'를 시행하고 있습니다. 이 제도는 주택법에 따른 주택건설 사업에서 이미 시행 중이며, 이번에 민간 건축공사 현장까지 확대되었습니다. 이 제도의 주요 목적은 감리의 독립성을 보장하고 부실공사를 막기 위함입니다. 건축주가 직접 감리비를 지급하던 기존 방식에서는 감리자가 비용 지급 문제를 우려해 제대로 감독 활동을 하지 못할 가능성이 제기되어 왔습니다. 따라서 공공 예치 구조로 변경함으로써 건축주의 영향력을 줄여 독립적인 감독 활동이 보장될 수 있습니다.

• 4-2. 감리비 지급 절차

• 감리비 공공예치·지급 제도는 허가권자가 지정하는 감리 현장과 시 또는 자치구 건축심의 대상이 되는 현장 중 상주감리와 책임 상주감리 현장을 대상으로 합니다. 적용 대상 연면적은 5000㎡ 이상 또는 16층 이상 다중이용 건축물 등 감리가 현장에 상주하는 공사장입니다. 건축주는 지급시기별로 공사감리비를 계약에서 정한 지급예정일 14일 전까지 허가권자에 예치해야 하며, 감리자는 계약에서 정한 지급예정일 7일 전까지 공사감리비 지급 요청을 합니다. 이후 허가권자는 감리업무 수행 상황을 확인한 후 공사감리비를 지급합니다.

• 4-3. 민간 건축공사 적용 현황

• 서울시는 LG사이언스파크(2단계)와 여의도 생활숙박시설 등 시내 인허가 공사장 2곳의 건축주와 서울시·감리자 간의 업무협약을 체결했습니다. 이를 통해 이들 공사의 건축주는 감리비를 허가권자(서울시·자치구)에게 지급예정일 14일 전까지 예치하게 되었으며, 이후 감리자가 감리비 지급 요청(예정일 7일전까지)을 하면 시·구에서 감리업무 수행 상황을 확인해 실제 지급하게 됩니다. 이 제도는 현재 두 개 공사장에서 시범적으로 시작되었으며, 다음 달부터는 서울시의 25개 모든 자치구로 확대될 예정입니다. 이러한 제도 시행을 통해 민간 건축공사장의 감리 활동 독립성이 강화되고 있습니다.

5. 4. 감리자의 역할과 의무

• 5-1. 작업계획서 사전 검토

• 국토교통부에서는 건축현장에서의 안전사고 예방을 위해 '선 검토 후 작업' 원칙을 적용하고 있습니다. 작업계획서에는 작업내용과 안전대책이 포함되어야 하며, 공사 감리자는 이를 사전에 검토하고 확인한 후 작업을 시행해야 합니다. 이는 추락 및 화재 등의 사고발생 위험이 높은 공정에서 특히 중요하게 다뤄집니다. 이러한 기준은 공공공사에서는 2019년 4월부터 이미 시행되고 있으며, 민간공사에도 확대 적용되고 있습니다.

• 5-2. 위험 공정 동시작업 금지

• 화재위험이 높은 공정에서는 동시작업이 금지됩니다. 이천 물류센터 화재사고와 같은 상황을 방지하고자, 가연성 물질을 취급하는 작업과 화기취급 작업을 동시에 진행할 수 없도록 하고 있습니다. 다만, 공사 감리자가 충분한 환기나 유증기 배출을 위한 기계장치를 설치해 유증기가 없음을 확인하고, 안전에 지장이 없다고 판단되는 경우에만 예외적으로 허용됩니다.

• 5-3. 소규모 공사 비상주감리 내실화

• 소규모 공사의 비상주 감리도 내실화됩니다. 연면적 2,000㎡ 이하의 소규모 공사에서는 비상주감리로 운영되지만, 주요 공정에 대해서는 현장방문 및 확인이 강화됩니다. 예를 들어, 기초공사 시 철근 배치를 완료한 경우, 지붕슬래브 조립을 완료한 경우, 지상 3~5개층마다 상부슬래브 배근을 완료한 경우 등에서 공사 현장을 방문하여 확인하게 됩니다. 또한, 감리세부기준에 따르면 현장방문 횟수가 기존 최소 3회에서 9회로 구체적으로 명시되어 있으며, 이는 중요한 공정의 품질 및 안전성을 확보하기 위한 조치입니다.

6. 5. 감리 관련 제도 개선 사례

• 6-1. 감리세부기준 개정

• 서울시는 민간 건축공사에 대해 '감리비 공공예치·지급 제도'를 시행하였습니다. 이는 주택법에 따른 주택건설 사업에서는 이미 시행 중이며, 이번에 민간 건축공사 현장까지 확대된 것입니다. 이 제도는 허가권자가 지정하는 감리 현장과 시·자치구 건축심의 대상이 되는 현장 중 상주감리와 책임 상주감리 현장을 대상으로 하며, 연면적 5000㎡ 이상 또는 16층 이상의 다중이용 건축물 등 감리가 현장에 상주하는 공사장이 적용 대상입니다. 이 제도의 시행을 통해 감리용역비를 공공에 예치하게 되면 발주자인 건축주로부터 건설공사 감리의 독립적인 활동을 담보할 수 있는 효과가 나타납니다.

• 6-2. 민간 건축공사 감리 강화 방안

• 서울시가 LG사이언스파크(2단계)와 여의도 생활숙박시설 등 시내 인허가 공사장 2곳의 건축주와 서울시·감리자 3자가 '감리비 공공예치·지급 제도'를 위한 업무협약을 체결하였습니다. 이 제도를 통해 공사 감리에 대한 독립성을 확보하여 부실공사 등의 위험을 낮추는 것을 목표로 합니다. 건축주가 지급시기별로 공사감리비를 계약에서 정한 지급예정일 14일 전까지 허가권자에 예치하고, 감리자가 계약에서 정한 지급예정일 7일 전까지 공사감리비 지급 요청을 하면, 허가권자는 감리업무 수행 상황을 확인한 후 공사감리비를 지급하게 됩니다. 이 제도는 감리자의 소신 있는 활동을 가능하게 하며, 부실공사를 예방할 수 있는 중요한 방안으로 자리잡고 있습니다.

7. 결론

• 본 리포트는 건축공사 감리대상 건물에 대한 규정과 현황을 심도 있게 분석하였습니다. 중요한 발견사항으로는 건축감리의 기준이 연면적, 층수, 토지 굴착 깊이 등으로 엄격하게 규정되어 있으며, 건축사와 건축사보가 감리자로 자격을 갖추어야 한다는 점입니다. 감리비 공공예치제도를 통하여 감리의 독립성이 보장되며, 이는 건축 현장의 안전과 품질을 향상시키는 데 중요한 역할을 하고 있습니다. 감리의 철저한 검토와 확인 과정은 부실공사를 예방하고, 작업계획서 사전 검토와 위험 공정 동시작업 금지 등 다양한 안전 조치들이 시행되고 있습니다. 앞으로 이러한 제도가 더욱 강화되어 건축공사의 안전성과 품질이 보장되는 방향으로 발전할 것으로 기대됩니다. 추가로, 소규모 공사의 비상주 감리 내실화와 같은 현장의 세부적인 관리 강화 방안이 필요하며, 이를 통해 모든 규모의 건축공사에서도 높은 수준의 안전과 품질이 유지될 수 있을 것입니다.

8. 용어집

• 8-1. 감리 [전문용어]

• 감리는 건축 공사의 계획, 시공 및 마무리 단계에서 규정된 기준과 절차를 따르는 지를 감독하고 확인하는 역할을 수행하는 전문가 또는 기관을 의미합니다. 감리는 품질과 안전성을 확보하며 부실공사를 방지하는 데 있어 중요한 역할을 합니다.

• 8-2. 감리비 공공예치제도 [제도]

• 감리비 공공예치제도는 건축주가 감리비를 공공기관에 예치하고, 감리자가 공사 진행 상황에 따라 일정에 맞춰 감리비를 지급받는 제도입니다. 이 제도는 감리의 독립성을 보장하여 부실공사 방지와 건축 품질 향상에 기여합니다.

• 8-3. 위험 공정 동시작업 금지 [이슈]

• 위험 공정 동시작업 금지는 화재위험이 높은 작업을 동시에 진행하는 것을 금지하는 규정입니다. 이는 작업계획서 사전 검토와 현장의 안전 대책 확보를 통해 위험 공정에서의 사고를 예방하기 위한 목적을 가지고 있습니다.

• 8-4. 건축사 [전문가]

• 건축사는 건축물의 설계, 공사의 감독 및 감리 등을 수행하는 자격을 가진 전문가입니다. 감리자로 지정되어 건축물의 공사 과정을 감독하고, 규정과 기준을 준수하는지를 확인하는 역할을 맡습니다.

9. 출처 문서

• 한국재난관리협회http://xn--zb0b2hj8fgsn6srwysmebe2a.org/bbs/board.php?bo_table=b0601&wr_id=1535&sst=wr_hit&sod=desc&sop=and&page=146
• 건설 위험공정 동시작업 금지·감리역할 확대http://kharn.kr/news/article.html?no=14782
• 서울시, ‘감리비 공공예치제도’ 실시…민간 공사장 확대https://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20240604010001664
• 서울 민간 건축공사장 ‘감리비 공공 예치’…감리 활동 독립성 강화https://www.khan.co.kr/local/Seoul/article/202406041008001/?utm_source=khan_rss&utm_medium=rss&utm_campaign=total_news
• 서울시, ‘감리비 공공예치제도’ 실시…민간 공사장 확대https://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20240604010001664
• 서울 민간 건축공사장 ‘감리비 공공 예치’…감리 활동 독립성 강화https://www.khan.co.kr/local/Seoul/article/202406041008001/?utm_source=khan_rss&utm_medium=rss&utm_campaign=total_news