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리츠와 부동산 조각 투자: 현재와 미래의 투자 방식 비교 분석

일일 보고서 2024년 07월 26일
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목차

  1. 요약
  2. 리츠(REITs)
  3. 부동산 조각 투자
  4. 리츠와 부동산 조각 투자의 비교
  5. 투자자 선택의 기준
  6. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 리츠(REITs)와 부동산 조각 투자의 차이점을 분석하고, 각 투자 방식의 장단점을 비교하며 현재 시장 동향과 미래 성장 가능성을 검토합니다. 리츠(REITs)는 여러 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자하며, 임대료와 매각 차익을 배당 형식으로 분배합니다. 반면 부동산 조각 투자는 고가의 부동산을 소액으로 나누어 여러 투자자들이 소유할 수 있도록 하며, 블록체인 기술을 활용한 디지털 자산(DABS)으로 거래의 투명성을 보장합니다. 리츠는 고금리 상황에서 성장세가 둔화되고 있으며, 부동산 조각 투자는 빠르게 성장 중입니다. 투자자는 자신의 목적과 리스크 허용도에 따라 적합한 방식을 선택할 수 있습니다.

2. 리츠(REITs)

  • 2-1. 리츠란 무엇인가?

  • 리츠(REITs)는 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 이익을 나눠주는 부동산 투자신탁 회사입니다. 이는 부동산 자산을 직접 보유하고 운영하는 대신, 이를 통해 발생하는 임대료 및 매각 차익을 투자자들에게 배당하는 구조입니다. 예를 들어, 일본 리츠에 투자하면 일본 부동산에 투자하는 것과 비슷한 효과를 누릴 수 있습니다. 리츠는 주식처럼 사고팔 수 있어 소액으로도 투자가 가능하며, 배당률이 높은 편이라 안정적으로 일정 수익을 얻을 수 있는 특징이 있습니다.

  • 2-2. 리츠의 투자 구조

  • 리츠는 상장 리츠와 비상장 리츠로 나뉘며, 상장 리츠는 주식시장에 등록되어 있어 증권사를 통해 투자할 수 있습니다. 반면, 비상장 리츠는 '리츠 정보시스템'에 올라온 공모 현황을 확인해 투자할 수 있습니다. 리츠는 일반적으로 부동산을 직접 개발해 임대·운영하는 '프로젝트 리츠' 형태가 있으며, 개발단계에서는 등록만으로 사업을 진행할 수 있어 부동산 개발 사업의 지연을 최소화할 수 있습니다.

  • 2-3. 리츠의 장점과 단점

  • 장점으로는 소액 투자가 가능하며, 임대료 수익과 매각 차익을 통한 배당 수익을 제공합니다. 또한, 부동산에 직접 투자할 때보다 취득세와 재산세 등의 비용 부담이 적습니다. 반면, 리츠는 금리 변동에 민감하여 금리가 오르면 자산 수익률이 떨어질 수 있습니다. 또한, 부동산 자산에서 파생되는 임대료 및 공실률 등이 수익성에 영향을 미치며, 금리가 높아질 경우 배당 여력이 줄어드는 단점이 있습니다.

  • 2-4. 리츠의 현재 시장 동향

  • 국내 리츠 자산 규모는 약 98조 원(상장 리츠 16조원)으로 지난 5년간 약 2배 성장했지만, 최근 고금리 상황 등으로 성장세가 둔화되는 추세입니다. 주택·오피스에 투자 대상이 집중되어 있으며, 일본과 싱가포르에 비해 규모가 작은 편입니다. 정부는 리츠의 자산 투자를 헬스케어타운, 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등으로 확대할 방침을 하고 있으며, 부동산 개발 시 리츠 활용도를 높이는 방향으로 정책을 추진하고 있습니다. 최근 발표된 리츠 활성화 방안에 따라 리츠가 부동산 개발 사업에서 더욱 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

3. 부동산 조각 투자

  • 3-1. 부동산 조각 투자란 무엇인가?

  • 부동산 조각 투자는 고가의 부동산을 소액으로 쪼개어 여러 투자자들이 분할 소유하는 형태의 투자 방식입니다. 블록체인 기술을 기반으로 한 증권형 토큰 발행(Security Token Offering, STO)을 통해 실물자산과 연동된 가상자산을 발행합니다. 투자자들은 이러한 디지털 자산(Digital Asset Backed Securities, DABS)을 구매하여 소유권의 일부를 획득하며, 시세 차익이나 배당 수익을 받을 수 있습니다.

  • 3-2. 부동산 조각 투자의 투자 구조

  • 부동산 조각 투자의 구조는 다음과 같습니다. 먼저, 부동산 소유자는 부동산을 신탁회사에 위탁하여 신탁사는 이를 기초자산으로 수익증권을 발행합니다. 그런 다음 조각 투자 플랫폼인 카사 같은 회사가 이 수익증권을 블록체인 기반의 디지털 자산(DABS)으로 발행하고, 투자자들은 이를 구매합니다. 투자자들이 모은 자금은 부동산 매매 대금으로 사용되며, 이후 투자자들은 수익증권 매매, 배당, 처분 수익 등의 형태로 수익을 얻게 됩니다.

  • 3-3. 부동산 조각 투자의 장점과 단점

  • 장점으로는 소액으로 고가의 부동산에 투자할 수 있다는 점, 블록체인 기술을 통해 거래의 투명성이 보장된다는 점, 높은 환금성과 유동성을 제공하며 베타리스크를 회피할 수 있다는 점이 있습니다. 반면, 단점으로는 매각차익 수수료, 배당수수료, 운영수수료 등의 높은 비용이 발생할 수 있다는 점과, 법적 규제에 대한 리스크가 존재한다는 점, 그리고 레버리지를 사용할 수 없다는 점이 있습니다.

  • 3-4. 부동산 조각 투자의 현재 시장 동향

  • 2024년 기준으로 국내 부동산 조각 투자 시장은 빠르게 성장하고 있습니다. 금융위원회의 혁신금융서비스 인가를 받은 여러 기업이 부동산 조각 투자 플랫폼을 운영 중입니다. 대표적으로 카사, 루센트블록, 펀블, 세종텔레콤의 비브릭 등이 있으며, 이들은 전국의 여러 부동산들을 상품으로 출시하고 있습니다. 또한, 이들 플랫폼은 금융당국의 규제 샌드박스 하에 운영되며 블록체인 기술을 활용한 증권형 토큰 발행을 통해 시장을 확장하고 있습니다.

4. 리츠와 부동산 조각 투자의 비교

  • 4-1. 리츠와 부동산 조각 투자의 차이점

  • 리츠(REITs)와 부동산 조각 투자는 각각 고유의 투자 방식과 구조를 가지고 있습니다. 리츠는 주식과 유사하게 투자 증권을 발행하여 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 자산에 투자합니다. 반면, 부동산 조각 투자는 고가의 실물 부동산을 소액으로 분할하여 여러 소액 투자자들이 투자할 수 있게 하는 방식입니다. 리츠는 배당수익을 투자자들에게 제공하는 데 초점을 두며, 금리 변동과 자산가치에 민감합니다. 이에 반해, 부동산 조각 투자는 소유권을 기반으로 하여 지속적인 수익창출과 자산가치 상승을 목표로 합니다.

  • 4-2. 투자 방식 및 수익 구조 비교

  • 리츠는 부동산 투자신탁을 통해 자금을 모아 부동산과 관련 자산에 투자하고, 임대료 수익과 부동산 매각 차익을 주주들에게 배당합니다. 예를 들어, 리츠는 연간 수익 중 최소 90%를 배당으로 지급해야 합니다. 반면, 부동산 조각 투자는 부동산의 지분을 여러 조각으로 나누어, 개별 투자자들이 원하는 만큼 지분을 소유함으로써, 주로 임대 수익과 자산 매각 시 발생하는 차익을 통해 수익을 얻습니다. 이는 특정 자산을 직접 소유하고 관리할 수 있는 자유를 제공하지만, 유동성은 리츠보다 낮습니다.

  • 4-3. 사용 기술 비교: 리츠와 블록체인

  • 리츠는 전통적인 부동산 투자 신탁 구조를 따르며, 주로 주식 시장을 통해 거래됩니다. 반면, 부동산 조각 투자는 블록체인 기술을 활용하여 자산을 토큰화하고 거래의 투명성과 안전성을 높이는 방식을 사용합니다. 예를 들어, 펀블과 같은 일부 조각 투자 플랫폼은 블록체인 기반 토큰을 발행하여 투자자들이 쉽게 자산을 사고팔 수 있도록 합니다. 이러한 블록체인 기술의 활용은 투자자의 접근성과 거래 편의성을 높여주는 데 기여합니다.

  • 4-4. 법적 및 제도적 차이점 분석

  • 리츠는 부동산투자회사법에 근거하여 국토교통부의 인가를 받아 운영되며, 주식시장에서 거래됩니다. 리츠 설립 형태는 회사형과 신탁형으로 구분되지만, 우리나라에서는 주로 회사형 리츠만 상장이 가능합니다. 반면, 부동산 조각 투자는 금융위원회의 가이드라인과 규제 샌드박스 하에서 운영되며, 주로 혁신금융서비스로 지정받은 플랫폼에서 거래가 이루어집니다. 예를 들어, 금융위원회는 최근 토큰증권(STO) 가이드라인을 발표하여 블록체인 기반 투자 상품의 제도적 기반을 마련했습니다.

5. 투자자 선택의 기준

  • 5-1. 투자 목적에 따른 리츠와 부동산 조각 투자 선택

  • 리츠(REITs)와 부동산 조각 투자 모두 다양한 투자 목적을 가진 투자자들에게 선택지를 제공합니다. 리츠는 고정 수익과 유동성을 중요시하는 투자자에게 적합하며, 부동산 조각 투자는 직접 소유와 다양한 자산에 투자하고자 하는 투자자에게 적합합니다. 예를 들어, 리츠는 주로 상업용 부동산에 투자해 배당 수익을 제공하지만, 부동산 조각 투자는 고가의 미술품부터 한우, 엔진 등 이색적인 자산에까지 투자할 수 있습니다.

  • 5-2. 투자 리스크 분석

  • 리츠와 조각 투자는 각각 고유의 투자 리스크를 가지고 있습니다. 리츠는 금리 변동에 민감하며, 부동산 가격 하락 시 손실 위험이 있습니다. 반면 부동산 조각 투자는 유동성이 낮고 투자 상품의 가격 변동성이 큽니다. 구체적인 사례로는 스탁키퍼의 송아지 조각 투자 상품이 있습니다. 송아지 100마리를 기초 자산으로 하는 이 상품은 금융 당국의 심사를 통과했지만, 투자자들은 4억 3260만원에서 4억 3420만원의 자금을 모집하는 과정에서 리스크를 감수해야 합니다.

  • 5-3. 세금 혜택 비교

  • 세금 혜택 역시 투자자의 중요한 선택 기준 중 하나입니다. 리츠는 법적으로 배당 수익의 90% 이상을 배당해야 하는 규정이 있어 절세 혜택이 존재합니다. 반면 조각 투자는 자산의 종류와 거래 방식에 따라 세금 구조가 달라질 수 있습니다. 예를 들어, NPL(부실채권) 조각 투자는 담보부 부실채권에 투자함으로써 연체된 대출채권에 투자하는 구조이며, 이 과정에서 특정 세금 혜택을 받을 수 있습니다.

  • 5-4. 미래 시장 성장 가능성

  • 미래 시장 성장 가능성은 투자자들이 눈여겨봐야 할 중요한 요소입니다. 리츠 시장은 기존의 상업용 부동산에 집중된 반면, 부동산 조각 투자는 보다 다양한 자산에 대한 접근성을 제공합니다. 예를 들어, 플루토스파트너스는 NPL 부동산 조각 투자 플랫폼을 통해 개인 투자자들이 5000원부터 투자할 수 있는 기회를 제공하고, 고수익 부동산 NPL에 투자할 수 있는 방안을 마련하고 있습니다. 이러한 새로운 투자 방식은 미래의 성장 가능성이 큽니다.

6. 결론

  • 리츠(REITs)와 부동산 조각 투자 모두 고유의 장단점을 지니고 있으며, 각 방법은 투자자의 목적과 성향에 따라 다르게 작용할 수 있습니다. 리츠는 높은 유동성과 안정적인 배당 수익을 제공하지만, 금리 변동과 자산 가치 하락에 민감합니다. 이와 달리, 부동산 조각 투자는 직접 소유 권리를 제공하고, 블록체인 기술을 통한 거래 투명성을 보장하지만, 상대적으로 낮은 유동성과 높은 변동성을 지니고 있습니다. 예를 들어, 카사(Kasa)와 펀블(FUNBL) 같은 플랫폼은 다양한 부동산 자산에 투자 기회를 제공해 시장을 활발하게 만들고 있습니다. 또한 리츠 활성화 방안을 통해 부동산 개발에서 리츠의 활용도가 증가할 것으로 예상됩니다. 투자자들은 이러한 정보를 바탕으로 자신의 투자 목적과 리스크 허용도를 고려해 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요하며, 블록체인 기술과 정책 변화를 주시하는 것이 필요합니다.

7. 용어집

  • 7-1. 리츠(REITs) [투자기구]

  • 리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 발생 수익을 배당 형태로 돌려주는 구조의 투자기구입니다. 리츠는 주식시장에 상장되어 거래되며, 소액으로도 투자가 가능해 대중적인 접근성을 제공합니다.

  • 7-2. 부동산 조각 투자 [투자기구]

  • 부동산 조각 투자는 특정 부동산 자산을 여러 투자자들이 나누어 소유하는 방식으로, 소액으로도 고가의 부동산에 투자할 수 있게 합니다. 블록체인 기술을 활용하여 자산을 디지털 증서 형태로 분할하고 거래하며, 투자자들은 해당 부동산에서 발생하는 임대 수익과 매각 차익을 공유합니다.

  • 7-3. 카사(Kasa) [플랫폼]

  • 카사는 부동산 조각 투자 플랫폼으로, 혁신금융사업자로 지정되어 다양한 부동산 자산을 디지털 증서 형태로 발행하고 거래할 수 있도록 합니다. 국내 부동산 조각 투자 시장을 선도하고 있으며, 다양한 상업용 부동산 프로젝트를 진행하고 있습니다.

  • 7-4. 펀블(FUNBL) [플랫폼]

  • 펀블은 부동산 조각 투자 플랫폼으로, 디지털 증서(DABS)를 통해 소액으로도 고가의 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. 펀블은 부산 해운대 엘시티 등 다양한 프리미엄 부동산 프로젝트를 진행하며, 투자자들에게 안정적인 수익을 제공합니다.

  • 7-5. 리츠 활성화 방안 [정책]

  • 리츠 활성화 방안은 국토교통부에서 발표한 정책으로, 국민소득 증진 및 부동산 산업의 선진화를 목표로 합니다. 리츠의 투자 자산을 다양화하고, 개발 단계에서의 규제를 완화하여 리츠 시장 활성화를 촉진하는 내용을 담고 있습니다.

8. 출처 문서