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서울 집값 상승과 탈서울 현상 분석 보고서

일일 보고서 2024년 07월 07일
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목차

  1. 요약
  2. 서울 집값 상승 원인 분석
  3. 탈서울 현상과 그 원인
  4. 경기·인천의 주택 시장 변화
  5. 수도권 교통 인프라의 역할
  6. 지역별 특성 및 주요 사례 분석
  7. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 서울 집값 상승이 '탈서울' 현상을 촉진하는 원인과 영향을 분석하고 있습니다. 서울의 성동구, 마포구, 용산구 등 주요 지역의 아파트 매매가와 전세가의 상승 요인과, 이로 인해 많은 서울 거주자들이 경기와 인천으로 이주하는 현상을 중점적으로 다룹니다. 또한, 경기와 인천 지역의 부동산 시장 변화와 수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통 인프라 개선이 미치는 영향을 구체적으로 설명합니다. 이를 통해 수도권 전체 부동산 시장의 동향을 종합적으로 파악하고자 합니다.

2. 서울 집값 상승 원인 분석

  • 2-1. 서울 아파트 매매·전세가 상승 요인

  • "서울 25개 자치구 중 올해 아파트 매매가와 전세가 상승 폭이 가장 큰 곳은 성동구로 나타났습니다. 성수동 일대에 기업들이 잇달아 입주하며 '직주근접' 수요가 발생한 것이 주요 원인으로 분석됩니다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 올해 성동구의 누적 매매가 변동률은 2.47%로, 서울 평균치(0.68%)를 훨씬 웃돌았습니다. 전세가격 또한 성동구가 가장 높은 상승률(4.65%)을 기록했습니다."

  • 2-2. 지역별 집값 상승률 비교

  • "성동구를 포함한 마용성(마포구, 용산구, 성동구)의 집값 상승세가 두드러지고 있으며 서울의 전체적인 상승폭은 2021년 9월 이후 최대를 기록하고 있습니다. 매매가격 상승률은 성동구(0.59%), 용산구(0.35%), 마포구(0.33%), 서대문구(0.26%), 은평구(0.21%) 순으로 높았습니다. 이 외에도 서초구(0.31%), 송파구(0.27%), 영등포구(0.23%), 양천구(0.21%), 강남구(0.19%) 등 여러 구에서 역시 상승세를 보였습니다."

  • 2-3. 주택담보대출 정책의 영향

  • "전세가율 상승이 매매가격에 미치는 영향에 대해 논란이 있습니다. 전세가격이 높아짐에 따라 갭 투자 수요를 자극할 우려가 있다는 분석도 있지만, 한국개발연구원(KDI)의 연구에 따르면 전세가와 매매가 사이에는 뚜렷한 인과관계가 없다고 결론지었습니다. 전세가율이 높아진 현상은 매매가격 상승을 반드시 유발하지 않는다는 점도 주목해야 합니다."

3. 탈서울 현상과 그 원인

  • 3-1. 서울 거주자의 경기·인천 이주 증가

  • 서울의 높은 집값 때문에 많은 서울 거주자들이 경기와 인천으로 이주하고 있습니다. 부동산 분석업체 부동산인포가 분석한 통계청 자료에 따르면, 2024년 1∼4월까지 서울에서 경기와 인천으로 순유출된 인구는 각각 18,908명, 12,302명으로 작년 동기 대비 증가했습니다. 서울 아파트 전셋값은 같은 기간 동안 57주 연속 상승했고, 서울 1㎡당 평균 분양가는 1,170만 6천원으로 전년 대비 24.35% 올랐습니다. 경기와 인천의 평균 분양가격과 비교할 때 두 배가량 비싼 가격입니다.

  • 3-2. 탈서울로 인한 순유출 및 순유입 현황

  • 서울의 인구 순유출 규모는 2024년 1∼4월 동안 4,710명으로 작년 동기 대비 23.9% 증가했습니다. 같은 기간 경기와 인천은 각각 7.7%, 25.0% 증가한 18,908명, 12,302명 순유입되었습니다. 이와 같은 순유출 및 순유입 현황은 서울의 집값 상승이 경기와 인천으로의 이주를 촉진시키고 있음을 보여줍니다. 또한, 통계청 자료에 따르면 최근 10년간 서울에서 경기로의 전입 인구는 340만 5천명, 인천으로의 전입 인구는 42만 7천명으로, 주된 이유는 주택 문제였습니다.

  • 3-3. 탈서울 현상에 영향을 미치는 주요 요인

  • 서울의 높은 집값은 탈서울 현상을 부추기는 주요 요인입니다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 2024년 1∼4월 동안 경기와 인천에서 아파트를 매입한 서울 거주자는 각각 4,729명, 769명으로 작년 동기 대비 15.7%, 16.3% 증가했습니다. 또한 수도권 광역급행철도(GTX) 등의 교통 인프라 개선도 서울 거주자들이 경기와 인천으로 이동하는 데 큰 영향을 미쳤습니다.

4. 경기·인천의 주택 시장 변화

  • 4-1. 경기·인천 지역 아파트 매입 현황

  • 올해 1~5월 동안 경기 지역에서 생애 첫 부동산 구입을 한 사례는 총 5만5893건으로, 서울(1만6936건)과 인천(1만5951건)을 합친 것보다 많았습니다. 이는 경기도가 수도권에서 생애 첫 주택 마련에 가장 큰 비중을 차지하는 지역임을 보여줍니다. 서울과 비교해 집값이 저렴하고 교통이 우수한 점이 주요 원인으로 분석됩니다. 특히 화성(5747건)과 파주(5242건)이 많은 거래량을 기록했습니다.

  • 4-2. 경기·인천 지역의 인구 유입과 주택 수요

  • 올해 1~4월 동안 전국 인구 이동자 수는 234만8000명으로, 작년 같은 기간보다 17만6000명 증가했습니다. 특히 서울에서 경기와 인천으로의 순유입 인구가 도드라졌습니다. 서울은 4710명이 순유출 되었고, 경기는 1만8908명, 인천은 1만2302명이 순유입되었습니다. 주요 원인으로는 높아진 서울 집값을 감당하지 못해 이주하는 사례가 많다는 분석이 있습니다. 경기권 아파트를 사들인 서울 거주자는 4729명으로 작년보다 15.7% 증가했으며, 인천 아파트를 매입한 서울 거주자는 769명으로 16.3% 증가했습니다.

  • 4-3. 지역별 집값 상승 및 매매 동향

  • 검단신도시 아파트 매매거래량이 급증하면서 신고가 단지도 속출하고 있습니다. 올해 상반기에만 검단신도시의 아파트 매매거래건수는 426건, 전체 가구수 대비 거래 비율은 1.77%로 송도국제도시보다 높은 수치를 기록했습니다. 특히 검단신도시 내 매매거래 중 15.26%가 신고가로 거래되었습니다. 개별 단지로는 당하동 호반써밋프라임뷰 84㎡A가 6억2300만원에, 원당동 검단파라곤보타닉파크 84㎡B가 6억5000만원에 거래되며 각각 신고가를 기록했습니다.

5. 수도권 교통 인프라의 역할

  • 5-1. GTX 등 교통 인프라 개선 효과

  • GTX 등의 교통 인프라 개선이 수도권 지역 전체에 미친 긍정적인 효과가 관찰되었습니다. 특히 수도권 광역급행철도(GTX)와 같은 교통 인프라의 발전은 서울 거주자들이 경기나 인천으로 이주하도록 유도하는 주요 요인 중 하나로 작용했습니다. 개선된 교통 인프라 덕분에 서울과 접근성이 높아지면서 서울을 떠나 경기와 인천으로 이동하는 사람들이 증가한 것으로 보입니다.

  • 5-2. 교통 인프라가 탈서울에 미치는 영향

  • 높은 서울 집값 때문에 많은 서울 거주자들이 주거비용을 절감하기 위해 경기와 인천으로 이동하고 있습니다. 이 과정에서 교통 인프라 개선이 큰 역할을 하고 있습니다. 예를 들어, 서울의 순유출 인구가 증가하면서 경기와 인천의 순유입 인구도 증가하고 있습니다. 2024년 1월부터 4월까지 서울에서 경기로 이주한 인구는 1만8908명, 인천으로 이주한 인구는 1만2302명으로 각각 지난해 동기 대비 7.7%, 25.0% 증가했습니다. 또한, 서울 거주자들이 경기와 인천의 아파트를 매입하는 사례도 증가하여 2024년 1월부터 4월까지 서울 거주자가 매입한 경기 아파트 수는 4729건, 인천 아파트 수는 769건으로 각각 15.7%, 16.3% 증가했습니다. 이러한 통계는 교통 인프라 개선이 탈서울 현상에 큰 영향을 미쳤음을 시사합니다.

6. 지역별 특성 및 주요 사례 분석

  • 6-1. 성동구의 집값 상승 원인 분석

  • 서울 25개 자치구 중 올해 아파트 매매가와 전세가 상승 폭이 가장 큰 곳은 성동구였습니다. 성수동 일대의 기업 입주와 '직주근접' 수요 증가, 옥수동 및 행당동의 대단지 아파트 가격 상승 등이 주요 원인으로 분석되었습니다. 성동구의 누적 매매가 변동률은 2.47%로 서울 평균 0.68%와 비교해 매우 높은 수치를 기록했습니다. 특히 성수동의 '아크로서울포레스트'와 '트리마제' 아파트는 역대 최고가 거래를 기록하며 성동구 전체 집값 상승을 견인했습니다.

  • 6-2. 검단신도시의 부동산 시장 동향

  • 인천 서구에 위치한 검단신도시는 서울 접근성이 우수하여 많은 수요자들이 몰리고 있습니다. 서울 아파트 매매가와 전세가 상승으로 인해 검단신도시의 아파트 매매거래량도 늘어나고 있습니다. 2024년 상반기 검단신도시의 아파트 매매거래건수는 426건이며, 그 중 65건이 신고가를 경신했습니다. 주요 단지로는 당하동의 '호반써밋프라임뷰'와 원당동의 '검단파라곤보타닉파크'가 있습니다.

  • 6-3. 경기도 화성과 파주의 주택 구입 트렌드

  • 2024년 1~5월 동안 수도권 생애 첫 내집 마련 건수 중 경기도 거래가 63.0%를 차지했습니다. 특히 화성과 파주가 각각 5,747건과 5,242건으로 경기도에서 가장 높은 거래량을 기록하였습니다. 이는 서울 대비 저렴한 집값과 우수한 교통 인프라 덕분으로 분석됩니다. KB부동산에 따르면 올해 5월 서울 아파트 평균 전세가가 6억원을 돌파하며 경기도 아파트 평균 매매값(5억 4,341만원)을 넘어서고 있습니다.

7. 결론

  • 이번 리포트는 서울 집값 상승이 많은 서울 거주자들로 하여금 경기와 인천으로 이주하게 만드는 주요 요인임을 확인했습니다. 특히 성동구와 같은 지역의 급격한 집값 상승이 두드러졌으며, 이는 경기와 인천 부동산 시장에도 큰 영향을 미쳤습니다. GTX와 같은 교통 인프라의 개선이 탈서울 현상을 더욱 촉진시키고 있어, 교통망 확장이 주택 시장의 주요 변수로 작용하고 있음을 보여줍니다. 이 과정에서 성동구와 검단신도시 등 각 지역별 시세 변동과 정책적 대응의 필요성을 더욱 강조할 필요가 있습니다. 따라서 추가 연구와 지속적인 모니터링을 통해 다양한 정책적 대안을 마련하는 것이 중요하며, 미래에는 교통 인프라 확장과 부동산 정책이 통합적으로 적용될 가능성이 높습니다. 이로 인해 현 주택 시장의 변동성이 증가할 수 있으며, 이를 고려한 체계적인 접근이 요구됩니다.

8. 용어집

  • 8-1. GTX [기술]

  • 수도권 광역급행철도(GTX)는 서울과 수도권 주요 지역을 연결하는 고속 교통망입니다. GTX의 개발과 확장은 경기와 인천으로의 탈서울 현상을 가속화시키며, 교통 인프라 개선을 통해 주택 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.

  • 8-2. 성동구 [지역]

  • 서울의 성동구는 최근 아파트 매매가와 전세가 상승폭이 가장 큰 지역 중 하나입니다. 이는 성수동 일대 기업들의 입주로 인해 '직주근접' 수요가 발생한 것이 주요 원인으로 작용하였습니다.

  • 8-3. 검단신도시 [지역]

  • 검단신도시는 서울 접근성이 우수하여 최근 아파트 매매량과 신고가가 상승하고 있는 지역으로, 교통망 및 녹지공원 등 다양한 편의시설이 매력적으로 작용하고 있습니다.

9. 출처 문서