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서울시 노원구 상계 및 중계 택지개발지구 지구단위계획 재정비 및 주요 프로젝트 현황 분석

일일 보고서 2024년 07월 26일
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목차

  1. 요약
  2. 노원구 지구단위계획 개요 및 현황
  3. 주민들의 반발과 우려
  4. 재건축 및 재개발 추진 현황
  5. 노원구 상계 및 중계 택지개발지구 재정비
  6. 서울 및 수도권 부동산 시장 동향
  7. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울시 노원구 상계 및 중계 택지개발지구의 지구단위계획 재정비와 관련한 주요 프로젝트 현황을 분석합니다. 노원구청과 서울시가 협력하여 마련한 재정비안은 노후 공동주택의 재건축 시기에 맞춰 도시 통합적 기본구상안과 재건축 정비 기준을 제시하는 것을 목적으로 합니다. 주요 내용으로는 상계, 중계, 하계 지역의 공동주택 노후화 대응, 지구단위계획 재정비 과정에서의 주민 반발, 그리고 노원구청의 재건축 및 재개발 추진 노력 등이 포함됩니다. 또한, 서울 및 수도권 부동산 시장 동향과 같은 폭넓은 주제를 다루며, 상계3구역 같은 주요 재개발 프로젝트의 현황도 담고 있습니다. 지구단위계획, 공공보행로, 동북권 대개조와 같은 키워드는 리포트의 주요 내용을 구성하는 중요한 요소들입니다.

2. 노원구 지구단위계획 개요 및 현황

  • 2-1. 지구단위계획 개요

  • 노원구 상계, 중계, 하계 택지개발지구에 대한 지구단위계획 재정비는 30년 이상 된 대단지 아파트들의 재건축 시기에 맞춰, 도시 통합적 기본구상안과 재건축 정비기준을 제시하는 계획입니다. 서울시는 상계, 중계, 하계 공동주택 노후화로 인한 주거환경의 낙후를 해결하고자 이 계획을 마련하였습니다. 해당 지구단위계획은 약 5.65㎢의 구역을 대상으로 하며, 서울시와 노원구청의 협력으로 마련된 재정비안은 주민 열람과 의견 수렴 절차를 거쳐 최종 확정될 예정입니다.

  • 2-2. 상계, 중계, 하계 지역의 공동주택 노후화 대응

  • 상계, 중계, 하계 택지개발지구에는 총 55개 단지, 7만6,253가구가 위치해 있으며, 준공 후 30년이 경과한 대단지 아파트들이 재건축 시기에 도달했습니다. 도시의 통합적인 구상안을 마련하고 재건축 정비기준을 제시하기 위해 지구단위계획 재정비가 진행되고 있으며, 재건축을 통해 지역의 체질을 개선하고 지속 가능한 발전을 도모하고자 합니다. 지구단위계획 재정비안은 지난해 서울시에서 발주한 용역을 통해 마련되었으며, 온라인과 오프라인을 통해 주민들의 의견을 수렴하고 반영 중입니다.

  • 2-3. 지구단위계획 재정비와 주민설명회 현황

  • 지구단위계획 재정비안의 열람공고는 6월 27일부터 7월 11일까지 2주간 진행되었으며, 주민 설명회는 8월 1일부터 8월 4일 사이 총 14회 개최되었습니다. 주민설명회는 노원평생교육원 강당 및 노원구청 소강당 등에서 이루어졌으며, 동 주민센터와 커뮤니티센터에서 소규모 설명회가 추가로 개최되었습니다. 주민들은 열람 기간 동안 온라인과 오프라인을 통해 의견을 제출할 수 있었으며, 최종 재정비안은 올해 하반기 관계 심의를 거쳐 확정될 예정입니다.

3. 주민들의 반발과 우려

  • 3-1. 도로 계획에 따른 주민들의 불만

  • 서울시는 노원구 상계, 중계, 하계 등 공동주택의 노후화로 인한 낙후된 주거환경을 개선하기 위해 지구단위계획을 새롭게 마련하였습니다. 하지만 단지를 관통하는 13m 규모의 도로 계획이 포함되면서 주민들의 반발이 거세지고 있습니다. 이 도로는 수락산역부터 중랑구까지 연결되며, 총면적 565만2000㎡에 달하는 지역에 영향을 미칩니다. 주민들은 이 도로가 단지를 관통함으로써 보행 여건과 안전에 문제가 발생할 수 있다고 우려하고 있습니다.

  • 3-2. 재건축 어려움과 공공보행로 계획 논란

  • 지구단위계획에 따르면, 동일로의 교통량을 분담하기 위해 내부 순환동선 체계가 구축될 예정입니다. 하지만 주민들은 이 계획이 재건축을 더욱 어렵게 만들고 있다고 주장하고 있습니다. 13m 도로에 더해 공공보행로가 계획되면서 단지가 6개로 나뉘게 되어 재건축 설계에 어려움을 초래하고 있습니다. 상계10단지 재건축 추진위원회 관계자는 이러한 계획이 입주민의 안전성을 담보할 수 없게 만들며, 설계의 어려움으로 인해 사업성이 악화될 것을 우려하고 있습니다.

  • 3-3. 지역 관련자들의 사업성 악화 우려

  • 상계10단지 재건축 추진위원회 관계자는 단지를 관통하는 도로와 공공보행로 계획이 재건축 설계에 어려움을 초래하여 결과적으로 사업성 악화로 이어질 수 있다고 밝혔습니다. 또한, 약 3만평의 땅을 공공에 무상 제공하는 상황이 발생할 것이라고 주장하며, 이러한 계획이 지역 사업자들에게 큰 부담을 줄 수 있다고 우려하고 있습니다.

4. 재건축 및 재개발 추진 현황

  • 4-1. 노원구청의 재건축·재개발 추진 노력

  • 노원구청은 재건축과 재개발 수요에 선제적으로 대응하기 위해 다양한 노력을 기울여 왔습니다. 지난 2022년 9월에는 재건축·재개발 신속추진단을 구성하여 관련 분야에서의 신속한 추진을 도모하였습니다. 이를 통해 주민들과의 소통을 강화하며 재건축·재개발 사업의 제동을 극복하고 활기를 불어넣고자 했습니다.

  • 4-2. 재건축·재개발 신속추진 포럼

  • 노원구는 2023년 1월 17일부터 '재건축·재개발 신속추진 포럼'을 개최하였습니다. 이 포럼은 관련 분야의 전문 강연과 질의응답, 신속한 정보 제공 및 공유, 양방향 소통을 통한 재건축·재개발에 대한 주민 이해도를 높이는 것을 목표로 합니다. 포럼은 이번이 5회차로, 서울시립대학교 남진 교수가 '도시정비의 새로운 전략, 노원구 상계·중계 택지지구 도시관리 구상'을 주제로 강연을 펼쳤습니다. 오승록 노원구청장은 ‘포럼 운영이 벌써 5회차에 접어들었다’며 재건축·재개발 사업의 활기를 강조했습니다.

  • 4-3. 주요 재개발 프로젝트 현황

  • 서울시는 노원구 상계3재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획안을 제6차 도시재정비위원회를 통해 수정가결하였습니다. 상계3구역은 대표적인 공공재개발 사업후보지로, 지하철 4호선 당고개역 인근에 위치해 있으며 총 2550세대가 건립될 예정입니다. 도로 등 기반시설계획을 재조정하여 지역에 필요한 사회복지시설이 새롭게 들어설 예정입니다. 또한, 공원과 연결된 공공보행통로를 단지 중앙에 조성하여 주민들의 이동 편의성과 보행 안전성을 확보하였습니다. 재정비촉진계획 통과 이후에는 주민대표회의 구성, 사업시행자 지정, 서울시 건축위원회의 심의 등을 거쳐 사업시행인가 절차를 진행할 예정입니다.

5. 노원구 상계 및 중계 택지개발지구 재정비

  • 5-1. 지구단위계획 재정비 목표와 주요 내용

  • 노원구 상계 및 중계 택지개발지구의 지구단위계획 재정비는 주로 준공 후 30년이 지나 재건축 시기가 도래한 대단지 아파트들에 대한 재정비를 목표로 진행되었습니다. 이번 재정비안은 서울시와 노원구청의 협력으로 통합적 기본구상안과 재건축 정비기준을 제시하며, 도시의 균형 잡힌 발전을 목표로 설정되었습니다. 재정비안은 서울시에서 발주한 용역을 통해 마련되었으며, 통합적 기본구상안과 재건축 정비기준을 통해 재건축 시기를 맞고 있는 아파트 단지들을 통합적으로 관리하고 지원하는 내용을 포함하고 있습니다.

  • 5-2. 주민설명회 절차 및 의견 수렴

  • 노원구는 상계 및 중계 택지개발지구의 지구단위계획 재정비안을 주민들에게 알리고 의견을 수렴하기 위해 총 14회의 주민설명회와 다양한 방법을 동원하였습니다. 주민설명회는 2024년 8월 1일부터 3일 동안 노원평생교육원 강당에서 상계택지, 중계택지 및 중계2택지에 대한 개별 설명회로 시작되었으며, 이어서 8월 4일에는 노원구청 소강당에서 3개 택지를 묶어 총괄 설명회를 개최하였습니다. 추가로, 동 주민센터와 커뮤니티센터 다목적실을 활용한 소규모 주민설명회도 준비되었습니다. 주민들은 서울시 도시계획포털 누리집을 통해 온라인 열람 및 의견 제출을 할 수 있으며, 서울시청 및 노원구청 방문을 통해 오프라인으로도 열람하고 의견을 제출할 수 있습니다. 주민 열람 및 의견 청취 절차는 2024년 7월 27일부터 8월 11일까지 진행되었습니다.

  • 5-3. 재건축 정비기준

  • 재건축 시기가 도래한 대단지 아파트들을 위한 재건축 정비기준도 이번 재정비안에 포함되었습니다. 이는 도시의 균형 잡힌 발전과 지속 가능한 재건축을 목표로 하며, 특정 구역 내 아파트 단지들의 재건축을 통합적으로 관리하고 지원하는 내용을 담고 있습니다. 서울시와 노원구청은 이러한 재건축 정비기준을 통해 지역의 체질 개선에 주력하고 있습니다. 재정비안은 주민 열람과 의견 청취 후 관계 심의를 거쳐 하반기 중으로 최종 확정될 예정입니다.

6. 서울 및 수도권 부동산 시장 동향

  • 6-1. 서울 아파트 매매 및 전세 가격 상승 추세

  • 한국부동산원의 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격이 17주 연속 상승하고 있습니다. 서울 강북 지역에서는 성동구(0.60%), 광진구(0.38%), 마포구(0.38%), 용산구(0.30%), 서대문구(0.28%)에서 상승세를 보이고 있으며, 강남 지역에서는 송파구(0.62%), 서초구(0.47%), 강동구(0.39%), 강남구(0.32%)가 주요 상승 구역으로 나타났습니다. 이에 따라 전체적으로 서울은 아파트 매매가격이 계속해서 상승하는 추세입니다. 전세 가격 또한 강북 지역 성동구(0.26%), 노원구(0.23%), 용산구(0.20%) 등이 상승하고 있으며, 강남 지역에서는 영등포구(0.34%), 양천구(0.26%), 서초구(0.24%), 강남구(0.19%) 등이 전세 가격 상승세를 보였습니다. 이와 같은 상승세는 서울과 수도권을 중심으로 이루어지고 있으며, 일각에서는 '패닉바잉'에 대한 우려도 발생하고 있습니다.

  • 6-2. 동북권 대개조 주요 이슈와 주민 반응

  • 서울시가 추진하는 동북권 대개조 프로젝트에서는 지하철 4호선 급행화·지하화 사업이 주요 이슈로 떠오르고 있습니다. 그러나 이 사업은 4년 넘게 진척이 없어 주민들의 불만이 커지고 있습니다. 서울시가 여전히 타당성 검토 중에 있어 사업 추진이 지연되고 있으며, 경제성이 낮다는 분석도 나오고 있습니다. 이러한 문제점들로 인해 지역 주민들은 교통 문제 개선에 대한 기대감이 실망으로 바뀌고 있으며, 동북권 개발과 부동산 시장에 대한 우려가 높아지고 있습니다. 특히 창동, 노원, 상계, 당고개역 일대 지역 주민들은 큰 불편을 겪고 있으며, 대표적 외곽 지역으로 꼽히는 동북권 내 대형 개발사업들도 교통 문제로 인해 추진에 어려움을 겪고 있습니다.

  • 6-3. 공공임대 재건축 타당성 검토

  • 한국토지주택공사(LH)가 서울 노원구 ‘서울중계1’ 영구임대아파트 재건축 사업 계획을 수립하고 타당성을 검토하고 있습니다. 이번 사업은 원주민의 이주 대책을 포함하여 단계적으로 진행될 예정이며, 1370호를 새로 건축하고 488호를 분양할 계획을 검토하고 있습니다. 그러나 재건축 사업은 공사비 상승과 임대료 인상의 어려움으로 인해 LH의 재무적 손실 가능성이 높습니다. 이전 정부에서도 여러 차례 재건축을 추진했으나 성과를 거두지 못한 바 있으며, 현재도 미적지근한 진행 상황입니다. 재정 지원이 법제화되지 않아 추가적인 재정적 부담이 예상되며, 이러한 문제는 서울 전역의 공공임대아파트 재건축 프로젝트에 영향을 미치고 있습니다.

7. 결론

  • 서울시 노원구 상계 및 중계 택지개발지구의 지구단위계획 재정비와 관련하여 노원구청이 추진하는 재건축 및 재개발 노력은 주요 주목할 만한 결과입니다. 중요한 발견으로는 상계, 중계, 하계 지역의 재건축 필요성과 이에 따른 주민들의 다양한 반응을 포함하여, 공공보행로 등 인프라 개발 문제 및 동북권 대개조 프로젝트의 지연 문제가 있습니다. 이러한 발견은 서울 부동산 시장의 지속적인 가격 상승 추세와 밀접한 관련이 있으며, 이는 도시계획과 정책 결정에 중요한 참고자료가 될 것입니다. 한편, 제안된 지구단위계획과 재건축 정비기준이 일부 주민들의 반발과 설계의 어려움을 초래하는 한계가 있음을 인지해야 합니다. 따라서, 추가적인 주민 소통과 의견 수렴이 필요하고, 장기적으로는 동북권 대개조 프로젝트의 신속한 추진이 요구됩니다. 앞으로 이 주제는 서울 외곽지역 재개발의 모델 사례로 자리매김할 가능성이 높기에 지속적인 관찰과 개선이 필요합니다.

8. 용어집

  • 8-1. 노원구청 [기관]

  • 노원구청은 노원구의 행정을 총괄하는 기관으로, 이번 재건축 및 재개발 추진을 주도하고 있으며, 주민들과의 소통을 통해 프로젝트가 원활하게 진행될 수 있도록 다양한 노력을 기울이고 있습니다.

  • 8-2. 지구단위계획 [계획 및 정책]

  • 지구단위계획은 특정 지역의 종합적인 정비를 위해 사용되는 세부 계획으로, 이번 리포트에서는 노원구 상계 및 중계 택지개발지구의 재정비와 관련된 내용을 다룹니다. 이는 해당 지역의 발전과 주민 생활 환경 개선에 중요한 역할을 합니다.

  • 8-3. 공공보행로 [인프라]

  • 공공보행로는 도시 재개발 및 재건축 과정에서 필수적인 요소로, 주민들의 이동과 안전을 보장하는 역할을 합니다. 이번 리포트에서는 공공보행로 계획과 이에 따른 주민들의 반발을 다룹니다.

  • 8-4. 동북권 대개조 [프로젝트]

  • 동북권 대개조는 서울시의 대규모 도시재개발 프로젝트로, 지하철 4호선 급행화 및 지하화 등의 사업이 포함됩니다. 이번 리포트에서는 이 프로젝트의 현재 상태와 주민 반응을 다룹니다.

  • 8-5. 서울 부동산 시장 [시장 동향]

  • 서울 부동산 시장은 최근 꾸준한 상승세를 보이고 있으며, 이번 리포트에서는 아파트 매매 및 전세 가격 변동 추이를 분석합니다. 이는 도시정비계획과 직결되는 중요한 요소입니다.

9. 출처 문서