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서울 강동구 부동산 시장 동향 분석

일일 보고서 2024년 06월 25일
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목차

  1. 요약
  2. 강동구 전세 가격 변동
  3. 입주 물량 증가의 영향
  4. 신규 아파트 공급과 수요
  5. 공공주택 및 신혼부부 지원 정책
  6. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 서울 강동구 부동산 시장의 주요 동향을 분석하여, 전세 가격 변동, 입주 물량 증가, 신규 아파트 공급 및 수요, 그리고 공공주택 및 신혼부부 지원 정책을 다루고 있습니다. 강동구의 전세 가격은 서울 아파트 시장 전반의 상승세와 달리 입주 물량 증가로 인해 하락세를 보이고 있으며, 올림픽파크포레온과 같은 대규모 입주 단지는 향후 전세 시장 안정에 기여할 것입니다. 또한, 높은 재건축 아파트 입주권 거래 가격이 신규 아파트의 인기를 끌고 있습니다. 공공주택 및 신혼부부 지원 정책도 주목할 만한 요소로, 강동구 내 장기전세주택Ⅱ 유형이 도입되어 소득 및 자산 기준에 맞는 신혼부부에게 혜택을 제공합니다.

2. 강동구 전세 가격 변동

  • 2-1. 전세 가격 상승 원인

  • 서울 아파트 시장 전반에 걸쳐 전세 가격이 상승하고 있는 이유는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 전세 물건의 수가 수요에 비해 적다는 수급 문제가 있습니다. 계약갱신 청구권의 시행으로 전세 물건이 줄어들었고, 고금리로 인해 주택 구입을 피하는 세입자들이 늘어나면서 전셋집을 찾기가 더욱 어려워졌습니다. 둘째, 전세 시장의 역세권, 신축, 대단지 위주로 매물 부족 현상이 지속되면서 가격 상승 분위기가 이어지고 있습니다. 서울 전역에서 전셋값이 오르고 있는 가운데, 성동구와 은평구, 광진구 등 일부 지역의 전셋값 상승 폭이 특히 큽니다.

  • 2-2. 전세 가격 하락 요인

  • 서울 아파트 전셋값이 전반적으로 상승하고 있는 가운데, 강동구는 예외적으로 전셋값 하락세를 보이고 있습니다. 강동구 전셋값 하락의 주된 요인은 올해 서울 아파트 입주 물량의 약 70%가 강동구에 집중되었기 때문입니다. 올해 초부터 고덕동 고덕풍경채어바니티와 상일동 e편한세상고덕어반브릿지 등 대규모 아파트가 입주를 시작하면서 전세 매물이 대거 시장에 나왔습니다. 또한 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 3년 유예로 인해 전세 매물이 쏟아져 나왔습니다. 이러한 물량의 급증으로 인해 전셋값이 하락하게 된 것입니다.

  • 2-3. 기존 전세매물의 가격 변화

  • 강동구의 전세매물은 지속적으로 증가하고 있으며, 이에 따른 전셋값 변화가 나타나고 있습니다. 2024년 10일 기준으로 강동구 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 하락하며 2주 연속 하락세를 보이고 있습니다. 특히, 강동구 전셋값 누적 변동률은 -0.24%로 서울 25개 자치구 중 유일하게 마이너스를 기록 중입니다. 강동구 전세 시장에 쌓인 전세 매물은 총 9791건으로 한 달 전 대비 4.8%, 두 달 전 대비 11.6%, 석 달 전에 비해 21.4% 증가한 규모입니다. 이러한 매물 증가로 인해 전세 시장은 소화불량 상태에 빠져있으며, 특정 대단지에서는 여전히 많은 세입자가 필요한 상황입니다.

3. 입주 물량 증가의 영향

  • 3-1. 대규모 입주 단지 현황

  • 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공) 재건축 단지는 총 1만2000여 가구가 11월 27일부터 입주를 시작할 예정입니다. 현재 아파트 공정률은 91.09%이며, 토목 공사는 97.88%, 전기통신소방 공사는 96%, 조경 공사는 83.33% 완료되었습니다. 또한, 단지 내 중학교 신설 문제는 여전히 조율 중이며, 서울시 교육청과의 협의가 진행 중입니다.

  • 3-2. 입주 물량 증가가 전세 가격에 미치는 영향

  • 2024년 하반기 서울 입주 물량은 1만8439가구로, 이는 상반기의 5015가구에 비해 268% 증가한 수치입니다. 이 중 올림픽파크포레온(1만2032가구) 단지와 힐스테이트e편한세상문정(1265가구) 단지가 주된 입주 요인입니다. 강동구는 1만3603가구로 가장 많은 입주 물량을 기록하였으며, 주로 동남권 지역에 물량이 집중되어 있습니다. 이러한 입주 물량 증가는 전세 시장의 안정성에 기여할 것으로 예상됩니다.

  • 3-3. 신규 입주 단지 소개

  • 올림픽파크포레온 단지는 서울 강동구에 위치한 대규모 재건축 단지로, 1만2000여 가구가 포함됩니다. 이외에도 힐스테이트e편한세상문정 단지가 있으며, 1265가구가 입주할 예정입니다. 이 단지들 외에도 송파구, 강북구, 성동구에서도 다수의 신규 아파트가 입주를 눈앞에 두고 있습니다.

4. 신규 아파트 공급과 수요

  • 4-1. 신규 아파트의 인기 요인

  • 서울 강동구의 신규 아파트들이 인기를 끌고 있는 주요 요인 중 하나는 재건축 아파트 입주권의 높은 거래 가격입니다. 예를 들어, '올림픽파크 포레온'의 전용 59㎡ 입주권 거래 가격은 18억 원 수준까지 올랐습니다. 이는 작년 동기간 14억 5천만 원에서 16억 4천만 원 사이에서 거래되던 것에 비해 크게 상승한 것입니다. 또한, 이 아파트의 전용 84㎡ 입주권도 작년 17억 ~ 18억 원대에서 거래되었으나 올해는 최고 21억 5백만 원에 거래되었습니다. 이러한 가격 상승은 분양가 상한제가 적용된 단지의 경우에도 꾸준히 나타나고 있으며, 신규 아파트의 분양가와 함께 입주권의 시세 차익도 큰 요인으로 작용하고 있습니다.

  • 4-2. 대규모 단지의 거래량 현황

  • 2024년 현재까지 강동구의 대규모 아파트 단지 거래량은 지속적으로 증가하고 있습니다. 예를 들어, '고덕 그라시움'은 올 해 동안 99건의 거래가 발생하였고, 그 중 전용 59㎡가 총 42건으로 큰 비중을 차지했습니다. '올림픽파크 포레온'은 11월 입주를 앞두고 있으며, 이 단지는 강동구에서 가장 큰 규모인 1만2032가구를 보유하고 있습니다. 이처럼 대규모 단지들은 지속적으로 거래가 이루어지고 있으며, 특히 강동구 내 새로운 대단지 아파트들이 입주 시기와 맞물려 거래량이 더욱 늘어나고 있는 추세입니다.

  • 4-3. 신규 아파트의 가격 동향

  • 서울 강동구의 신규 아파트의 가격 동향을 살펴보면, '올림픽파크 포레온'의 전용 59㎡ 입주권 가격은 현재 17억 9500만 원에 거래되고 있습니다. 또한 전용 84㎡는 지난해 최고가인 21억 5320만 원을 넘어 올해 최고 23억 5만 원까지 올랐습니다. 분양가 상한제가 적용된 단지의 경우 전용 59㎡는 9억 원 후반에서 10억 원 중반대, 전용 84㎡는 12억 원 초반에서 13억 원 초반대로 분양되고 있습니다. 이처럼 신규 아파트는 분양가 대비 높은 웃돈이 붙어 거래되고 있고, 이에 따라 전세 매물도 빠르게 소진되고 있습니다.

5. 공공주택 및 신혼부부 지원 정책

  • 5-1. 장기전세주택Ⅱ 유형 소개

  • 장기전세주택Ⅱ 유형은 서울 강동구에서 새롭게 도입된 공공주택 제도입니다. 기존 장기전세주택과 유사하지만, 신혼부부와 예비 신혼부부에게도 제공되는 것이 특징입니다. 이 유형은 아이가 없는 신혼부부에게 최장 10년의 거주 기간을 제공하며, 아이를 출산할 경우 최대 20년까지 거주 기간을 연장해 줍니다. 또한, 출산한 자녀 수에 따라 주변 시세보다 저렴한 가격으로 주택을 매입할 수 있는 기회가 제공됩니다. 예를 들어, 두 자녀를 출산하면 시세보다 10% 저렴하게, 세 자녀를 출산하면 시세보다 20% 저렴하게 주택을 매입할 수 있습니다.

  • 5-2. 신혼부부 대상 공공주택 공급 계획

  • 서울시는 향후 3년간 총 4396가구의 공공주택을 신혼부부에게 공급할 계획입니다. 이 중 2396가구는 장기전세주택Ⅱ 유형으로 공급될 예정입니다. 주요 공급 지역은 강동구 올림픽파크포레온, 서초구 성뒤마을, 강남구 구룡마을 등 강남 3구를 포함한 다양한 지역입니다. 신혼부부들에게는 혼인신고일로부터 7년 이내의 부부나 6개월 이내 혼인신고 예정인 예비 부부가 지원할 수 있습니다.

  • 5-3. 공공주택의 소득 및 자산 기준

  • 장기전세주택에 지원하기 위해서는 일정 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다. 전용면적 60㎡ 이하 주택의 경우 외벌이는 월 소득 649만원 이하, 맞벌이는 974만원 이하이어야 하며, 전용면적 60㎡ 초과 주택의 경우 외벌이는 월 소득 812만원 이하, 맞벌이는 1083만원 이하이어야 합니다. 또한, 소유 부동산 가치는 2억 1550만원을 넘어서면 안 되며, 자동차 가치는 3708만원을 초과하면 안 됩니다. 금융 자산에는 별도의 기준이 없으나, 예금과 주식, 채권 등은 소유 부동산으로 간주하지 않습니다.

6. 결론

  • 이번 리포트에서는 강동구 부동산 시장의 여러 변화를 분석하였습니다. 핵심 발견 중 하나는 둔촌주공 재건축으로 인해 형성된 올림픽파크포레온 단지가 강동구 전세 가격 하락의 주요 요인임을 확인한 것입니다. 대규모 입주 물량이 가격 안정에 기여함에 따라 전반적인 시장 안정화가 예상됩니다. 그러나 추가 연구로는 이러한 변화가 장기적으로 실거래 가격에 어떤 영향을 미칠지 분석이 필요합니다. 특히, 신규 아파트 공급의 주목할 만한 요인으로는 높은 입주권 거래 가격과 분양가 상한제 적용 단지의 시세 차익이 꼽힙니다. 공공주택 및 신혼부부 지원 정책은 신혼부부의 주거 안정에 크게 기여할 것으로 보입니다. 결론적으로, 강동구 부동산 시장은 다각적인 요인에 의해 변화하고 있으며, 이러한 흐름은 향후 시장 전망에 중요한 인사이트를 제공합니다.

7. 용어집

  • 7-1. 둔촌주공 재건축 [주택 재건축 프로젝트]

  • 서울 강동구의 대규모 재건축 프로젝트로, 올림픽파크포레온이라는 이름으로 새롭게 구성되었습니다. 대규모 신규 공급으로 인해 전세 시장과 매매 시장에 큰 영향을 끼쳤습니다.

  • 7-2. 올림픽파크포레온 [아파트 단지]

  • 강동구에 위치한 대규모 아파트 단지로, 12,000여 가구로 구성되어 있으며 서울의 중요한 신규 입주 물량 중 하나입니다. 이 단지는 강동구의 전세 가격 및 주택 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.

8. 출처 문서